Vous vous apprêtez à solliciter un crédit immobilier. Il est légitime que vous vous posiez des questions. Lisez attentivement les réponses que nous vous proposons ci-dessous.

Le courtier analyse votre dossier et vous conseille sur tous les aspects du financement.

Il fait le tour des banques à votre place ce qui vous fait gagner du temps. Il vous fait bénéficier de modalités avantageuses, de taux négociés et de frais de dossier minorés ce qui vous fait gagner de l’argent.

Dès lors que vous projetez de construire ou d’acquérir un bien immobilier. Idéalement, vous pouvez prendre contact avec Exalliance après la signature de votre contrat de réservation ou de votre compromis de vente.

Toutefois, nous sommes à votre disposition avant cette phase si vous souhaitez faire le point sur votre situation et notamment calculer votre capacité d’endettement ou déterminer votre surface financière.

La validation de votre capacité d’emprunt et la faisabilité de votre projet sont obtenues immédiatement à l’issue de votre rendez-vous. Concernant le tour des banques et la négociation de votre taux, nous vous faisons un retour au bout de 2 à 5 jours.

Beaucoup de courtiers affirment pouvoir vous donner une réponse sous 24 h 00 ! Chez Exalliance, nous privilégions la qualité et l’assurance d’une réponse juste et validée.

Absolument pas. Exalliance met tout en œuvre pour traiter votre dossier à distance. Nos outils de gestion et de communication actuels nous permettent d’instruire votre demande dans les meilleures conditions tout en vous informant de son évolution.

Néanmoins, pour plus de confort et une meilleure qualité d’échanges, nous vous proposons de nous rencontrer physiquement en agence. Exalliance vous accueille avec ou sans rendez-vous.

Comme la grande majorité des courtiers, Exalliance facture des frais de dossier. Toutefois :

  • ces frais sont inférieurs à ceux que certains intermédiaires facturent,
  • ces frais viennent compenser les charges administratives et les coûts fixes réellement supportés par la société Exalliance,
  • ces frais minimes sont entièrement intégrés dans votre plan de financement ; ils sont donc quasiment imperceptibles pour vous,
  • ces frais peuvent vous être intégralement remboursés si vous parrainez vos proches (parrainage),
  • ces frais sont encaissés uniquement en cas de réussite du dossier (dossier concrétisé grâce à notre intervention),
  • ces frais sont amplement compensés par l’effort de taux et la négociation des frais de dossier bancaire dont vous bénéficiez grâce à l’intervention d’Exalliance qui agit également sur le coût de votre assurance emprunteur (poste non négligeable à l’heure actuelle).

C’est très simple : à chaque fois qu’un crédit immobilier est accordé et débloqué par une banque, cette banque verse une commission au courtier qui lui a soumis le dossier.

Les frais de dossier facturés par Exalliance à ses Clients ne constituent pas – en soi – une source de revenus car ils permettent simplement de couvrir les frais de structure et les frais administratifs d’instruction des dossiers.

Vous pouvez consulter nos calculatrices en cliquant ici pour connaître – en quelques secondes – votre droit au prêt à taux zéro, votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement…

Dans le cas où un acheteur vend son bien immobilier dans le but d’en acquérir un autre, la revente peut durer plus longtemps que prévu. Le crédit relais permet alors de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité, et de faire coïncider naturellement vente et achat des deux biens immobiliers.

Deux types de crédit relais existent: le crédit relais “sec” (de moins en moins proposé par les banques), et le crédit relais jumelé à un prêt immobilier sur le long terme. Pour chacun d’entre eux, la durée du prêt relais varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80 % de la valeur du bien immobilier que vous détenez et que vous mettez en vente.

Pour l’emprunteur se présentent alors deux options de remboursement. Soit il ne rembourse d’abord que les intérêts, attendant la vente de son bien immobilier pour rembourser tout le capital d’un seul coup. Cette formule est avantageuse au niveau du coût global mais aussi plus lourde à supporter car il doit faire face aux charges mensuelles de remboursement de son prêt immobilier à titre principal. Soit il rembourse le tout (intérêts et capital) lors de la revente du bien. Pas de charges mensuelles donc, mais attention, la facture peut être plus lourde au final si l’établissement prêteur prévoit des frais pour le différé de paiement.

Le prêt-relais est complexe à comprendre et à mettre en œuvre. Pour plus de détails au sujet de ce type de crédit, cliquez ici.

Dans le cas où un acheteur vend son bien immobilier dans le but d’en acquérir un autre, la revente peut durer plus longtemps que En règle générale, les banques acceptent que les emprunteurs consacrent jusqu’à 33 % de leurs revenus mensuels au remboursement d’un crédit immobilier. Cela signifie que vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que vos mensualités.

Pour déterminer votre capacité d’endettement, nous identifions les éléments les plus structurants en termes de revenus et de charges :

  • sont considérés comme revenus stables : les salaires nets (incluant éventuellement les primes et les parties variables), les loyers perçus, les bénéfices (activité non salariée), les pensions et rentes reçues. Vous pouvez y inclure différentes aides et allocations sociales si celles-ci sont assurées pendant la majeure partie de la durée du prêt,
  • sont considérées comme charges récurrentes : les crédits en cours, les pensions versées, les loyers éventuels (notamment en cas d’achat d’une résidence secondaire, lorsque vous êtes locataire de votre résidence principale).

La différence entre vos revenus stables et vos charges récurrentes constitue vos ressources nettes.

Le calcul de capacité d’emprunt est donc le suivant : [(revenus x 33 %) – charges éventuelles]. Le résultat correspond à la mensualité de remboursement maximum à laquelle vous pouvez prétendre dans le cadre de votre projet immobilier.

Un banquier pourrait vous répondre que plus vous apportez, mieux c’est car cela constitue une garantie pour lui ! Toutefois, il n’est pas donné à tout le monde de pouvoir mobiliser un capital important dans le cadre d’une opération immobilière. Idéalement, les organismes prêteurs réclament un apport de l’ordre de 20 % à 30 % du montant global du financement.

Cette fourchette peut cependant être revue à la baisse en fonction de la nature de votre profil (le minimum étant de 10 % pour couvrir les frais de garantie ou d’hypothèque, les frais de notaire et les frais de dossier). Exceptionnellement, des demandes sans apport peuvent être acceptées mais les conditions sont souvent plus défavorables.

Il y a quelques années encore, certains banquiers pouvaient proposer des prêts de très longue durée. Ces possibilités appartiennent désormais au passé et plus aucun établissement ne franchit la barrière des 25 ans (même 20 ans pour certains d’entre eux).

Il est vrai que cela procurait l’avantage de mensualités plus douces (puisque étirées dans le temps) ou d’un capital plus important à échéances constantes. Pour autant, le coût de ce type de financement devenait explosif comme le prouve l’exemple suivant :

Crédit sur 20 ans 

capital emprunté :150.000 €
durée :240 mois
taux fixe envisagé (hors assurance) :2,50 %
mensualité :794.85 €
total intérêts40.765 €

Crédit sur 30 ans 

capital emprunté :150.000 €
durée :360 mois
taux fixe (hors assurance) :3,50 %
mensualité :673,57 €
total intérêts92.484 €

Soit une différence en intérêts (hors assurances) de : 51.719 € ! 
Plus que jamais, il est donc préférable d’emprunter sur une durée raisonnable (25 ans ou moins).

Oui. Depuis la Directive Lagarde de 2010, amplement renforcée par la Loi Hamon applicable depuis 2015, vous n’êtes plus obligés de souscrire votre garantie emprunteur auprès de votre établissement prêteur. Du fait de ses accords particuliers avec différentes structures partenaires, Exalliance vous propose une alternative à l’assurance de la banque.

A l’inverse des contrats groupe (émanant des banques), les contrats individuels négociés en délégation présentent l’avantage d’un calcul de prime basé sur la capital restant dû de votre crédit (et non sur le capital initial) et selon des critères personnels bien spécifiques : âge, situation professionnelle, fumeur ou non, état de santé…

L’assurance de prêt est un sujet à forts enjeux. Pour plus de détails concernant cette thématique, rendez-vous sur le site de notre partenaire www.assurance-de-pret-expert.com.

Le TEG (Taux Effectif Global) est le taux mesurant le coût total d’un prêt tous frais inclus. Aux intérêts calculés à partir du taux nominal de l’emprunt s’ajoutent les frais d’assurance, de garantie et les frais de dossier.

S’il doit obligatoirement figurer sur votre offre de prêt pour vous permettre de comparer plusieurs offres entre elles, il n’en demeure pas moins que ce taux est parfois difficile à comprendre par les emprunteurs. Pour cela, il est recommandé de comparer les offres en :

  • s’assurant que les données donnant lieu aux simulations sont strictement les mêmes (même montant de capital emprunté, même durée…),
  • observant tout simplement le montant des mensualités et le coût total du crédit libellés l’un et l’autre en euros (et non en %).

Le TEG ne doit pas être confondu avec le TAEG (Taux Actualisé Effectif Global) qui s’applique aux crédits à la consommation, depuis le 1er juillet 2002. Il exclut les crédits aux entreprises, aux personnes morales de droit public et les crédits pour l’immobilier des particuliers.

Une caution est une garantie par laquelle un tiers s’engage à payer à votre place si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit immobilier. Cette caution peut être :

  • une personne physique (parents, amis…),
  • une société spécialisée (Socami, crédit logement, Camca…),
  • une organisation professionnelle (mutuelle).

Une hypothèque est aussi une garantie. Mais celle-ci se caractérise par la possibilité pour la banque d’obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l’incapacité de payer vos mensualités. Elle doit être constatée par un acte notarié. Si vous vendez le bien acquis avant l’échéance de l’hypothèque, vous devrez acquitter des frais de mainlevée.

Si vous avez le choix, l’hypothèque est déconseillée pour des emprunts d’un faible montant en raison de son coût, de sa rigidité et des formalités administratives à accomplir.

Encore que dans les départements 57, 67 et 68, le droit local, toujours en vigueur, se caractérise par un calcul du coût de cette garantie plus favorable aux Clients que dans les autres départements français (absence notamment de taxe de publicité foncière).

Il convient de noter qu’avec le temps, le choix entre les deux formes de garantie (hypothèque et cautionnement) est imposé par l’organisme de crédit en fonction de sa politique.

Dans le cas du taux fixe, les mensualités sont constantes sur toute la durée du prêt. Dans le cas du taux variable, le taux d’intérêt, et donc les mensualités, sont susceptibles de variations à la hausse comme à la baisse. Ces variations sont fonction de l’évolution d’un indice de référence. Pour protéger leurs Clients contre de trop fortes hausses de taux, les banques ont mis au point d’autres types de taux variables, les taux variables capés : le taux ne peut dépasser un « cap » ou plafond défini à la signature du contrat de prêt.

Votre préférence dans ce domaine doit être liée à votre degré d’acceptation du risque :

  • les taux fixes sont sûrs, mais les mensualités correspondantes sont comparativement légèrement plus élevées,
  • les taux variables présentent des mensualités plus basses au début du prêt, mais cela peut changer au fil des années,
  • les taux révisables capés présentent des mensualités initiales et un niveau de risques intermédiaires.

Deux cas de figure doivent être envisagés :

  • c’est votre banque qui consent à vous prêter les fonds : il n’y a aucun changement puisque vous restez Client de votre établissement habituel,
  • c’est une autre banque qui consent à vous prêter les fonds : vous pouvez conserver la relation avec votre agence bancaire ; toutefois, la nouvelle banque (faute de pouvoir vous l’imposer) insistera fortement pour obtenir la domiciliation de vos revenus, l’ouverture d’un compte, le transfert de toute ou partie de votre épargne…

A noter : Exalliance peut aussi solliciter des organismes prêteurs non bancaires. Le cas échéant, aucune domiciliation particulière ne vous sera réclamée. Vous n’aurez qu’à mettre en place un virement automatique pour vous acquitter de vos échéances.

Un prêt correspond en quelque sorte à un service de location d’argent. Le coût de cette location est défini par un taux qui se calcul à l’aide des facteurs suivants :

  • le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel les banques achètent l’argent sur les marchés financiers (marché interbancaire et européen),
  • les frais de fonctionnement (charges de structures par exemple),
  • la prime de risque.

Parmi ces critères, le coût de refinancement constitue le coût principal pour les banques ce qui explique pour l’essentiel les évolutions hebdomadaires ou mensuels des taux immobiliers. En général, le coût de refinancement est de deux natures :

  • pour les prêts à taux fixe, l’emprunt à long terme, dont la référence est intitulée OAT 10 ans (Obligations Assimilables au Trésor),
  • pour les prêts à taux variable, l’emprunt à court terme, dont la référence est intitulée Euribor (le plus souvent trois mois ou un an).

Les marges globales ajoutées par les banques à ces taux sont comprises entre 0,10 % et 1,50 % selon la politique commerciale du moment, la demande sur le marché ou la zone géographique concernée. Le fait de disposer d’un apport personnel élevé (par exemple supérieur à 25 %) permet aux banques de diminuer leur prime de risque et donc de proposer un taux plus intéressant.

Nous mettons à votre disposition divers moyens de venir à notre rencontre :

Téléphone : 03 88 364 965 (prix d’un appel local)

Email : contact@exalliance-finance.fr

Avec ou sans rendez-vous :
Agence Strasbourg Neudorf Etoile
82, Route du Polygone
67100 STRASBOURG

Un primo accédant est un Client qui accède pour la première fois à la propriété en achetant dans l’ancien ou dans le neuf – construction individuelle incluse – sa résidence principale.

La durée moyenne d’un financement immobilier au moment de sa souscription est de 20 à 22 ans. Toutefois, la durée de “conservation” d’un premier prêt est assez faible. En effet, en moyenne, les primo-accédants remboursent leur crédit au bout de 10 ans (revente du bien, décès, divorce, agrandissement de la famille, mutation…).

Oui, sauf à ce que le découvert prenne la forme d’un accident de parcours. Si les découverts sont nombreux et liés à des erreurs de gestion ou un train de vie élevé, les établissements prêteurs peuvent être amenés à ne pas donner suite au dossier de financement.

Vous pouvez profiter des droits à prêt Epargne Logement de vos proches qui peuvent vous les céder afin de compléter votre prêt principal avec ces prêts à taux préférentiels. Les personnes qui peuvent vous céder ces droits sont les suivantes : père, mère, frère, sœur, nièce, neveu, oncle et tante. Toutefois, ces droits à prêt ne sont pas toujours intéressants car leur taux n’est pas toujours inférieur à celui du prêt principal. Le cas échéant, ils tirent le TEG vers le haut.

Pour connaître les détails des prêts PEL/CEL, cliquez ici

Oui, vous pouvez obtenir plusieurs offres de plusieurs banques et choisir celle qui vous convient le mieux en matière de taux, de souplesse, de durée et de services. La durée de 10 jours est un minimum légal, vous ne pouvez pas accepter une offre avant ce délai. Les conditions des banques restent généralement valables pendant 30 jours (le cachet de La Poste faisant foi).

La mise en location d’un bien financé avec un prêt à taux zéro n’est pas autorisée sauf si elle est motivée par des raisons professionnelles (mutation) ou familiales (décès d’un des conjoints, divorce, invalidité ou chômage supérieur à un an). En cas contraire, la mise en location implique le remboursement du PTZ +.

Pour plus de détails au sujet du PTZ, cliquez ici.

C’est un document qui récapitule et régit les obligations du prêteur et de l’emprunteur (montant, taux, durée, assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques).

A partir du moment où ces conditions sont acceptées par les deux parties, l’offre de prêt se transforme en contrat de prêt. L’offre de prêt est une étape absolument obligatoire et préalable à la mise à disposition des fonds. Elle obéit à un formalisme très strict : envoi par courrier, délai de réflexion minimum de 10 jours, retour par courrier de la part du Client.

Si, dans la plupart des cas (notamment les achats dans l’ancien sans travaux), le déblocage des fonds est réalisé par la banque en une seule fois, la situation peut être totalement différente dans le cas de travaux lourds, d’un achat sur plan ou d’une construction de maison individuelle. En effet, ces exemples amènent l’établissement prêteur à fractionner la mise à disposition des fonds. Cela a deux conséquences :

  • la banque vous permet de commencer le remboursement du capital uniquement lorsque les fonds sont entièrement versés,
  • seuls les intérêts sont payés pendant la période qui court entre le premier versement effectué par la banque et le déblocage final des fonds..

Les intérêts intercalaires correspondent à cette rémunération de l’argent, pendant les périodes qui courent entre les versements effectués par la banque et la libération totale du prêt.

Les intérêts intercalaires sont calculés sur les montants de crédits libérés, au taux du prêt souscrit. Pour estimer leur coût, il suffit d’appliquer le taux du prêt aux montants libérés, en tenant compte de la durée.

On note, par ailleurs, que l’assurance décès invalidité est due sur l’intégralité du montant du prêt dès le premier versement effectué par la banque.

Le fait de commencer à rembourser votre emprunt lorsqu’il est totalement libéré (et donc de payer des intérêts intercalaires), vous permet de ne pas cumuler votre loyer actuel et les mensualités du logement que vous faites bâtir.

Deux cas particuliers méritent également d’être soulignés :

  • si votre situation financière ne vous permet pas d’assumer le montant des intérêts en plus de votre loyer, sachez qu’il est parfois possible d’obtenir un différé total. Dans ce cas, vous ne faites aucun versement jusqu’à la mise en place finale du prêt. Les intérêts intercalaires sont calculés et leur montant est additionné au montant du prêt pour le calcul des futures mensualités (ici, les intérêts génèrent donc de nouveaux intérêts),
  • si votre situation financière vous le permet, sachez que certaines banques proposent des prêts amortissables dès le premier versement. Vous commencez alors immédiatement à amortir le capital des différents versements. Les intérêts intercalaires sont supprimés, ce qui réduit le coût total des intérêts, mais les mensualités que vous devez payer à chaque étape de l’avancement du projet sont fortement augmentées.

Ce cas de figure est envisagé pour les clients qui ont la possibilité de ne pas payer de loyer durant la mise en œuvre de leur nouveau projet.

Pour aller plus loin