La loi Duflot est un dispositif fiscal en faveur de l’investissement locatif. Elle permet d’orienter la construction dans les zones où la demande en logements est la plus importante. Ce dispositif se matérialise par une réduction d’impôt aux particuliers qui souhaitent investir dans un appartement neuf ou une maison neuve en vue de leur location. Cette offre de logements locatifs intermédiaires est destinée aux locataires dont les ressources sont supérieures à celles demandées dans le parc social.

Le dispositif Duflot a pris le relais de l’ancien régime dit Scellier depuis le 1er janvier 2013.

Grâce au dispositif Duflot, l’État vous permet d’économiser jusqu’à 6.000 € d’impôt par an pendant 9 ans. La loi s’applique à l’achat ou la construction d’un ou deux logements neufs par an jusqu’au 31 août 2014 (date à laquelle a été créée la loi Pinel qui est venue remplacée le présent dispositif). Le logement doit être loué nu à un locataire au titre de sa résidence principale.

Le taux de réduction d’impôt sur le revenu accordé varie selon la durée de location :

  • 12 % du prix de revient du logement étalé sur une durée de 6 ans,
  • 18 % si le bien est loué pour une durée de 9 ans.

Lorsque vous renseignez la durée de votre engagement sur votre déclaration des revenus, sachez que la mention est irrévocable. Ainsi, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Le dispositif Duflot ouvre droit aux réductions d’impôt suivantes (maximum) :

  • 36.000 € d’économie d’impôt sur 6 ans,
  • 54.000 € d’économie d’impôt sur 9 ans.

Cet avantage fiscal s’applique à deux acquisitions maximum par an dans la limite de 300.000 € d’investissement. D’autre part, un prix de revient plafond au m² de surface habitable est fixé à 5.500 €/m² pour toutes les zones (A, A bis, B1, B2).

Si la réduction d’impôt obtenue est supérieure à l’impôt du contribuable une année donnée, l’excédent ne peut pas être reporté sur l’impôt des années suivantes.

Logements concernés
La loi Duflot s’applique aux habitations acquises entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Elle concerne :

  • les logements en VEFA ou neufs achevés. La date prise en compte est alors celle de la signature de l’acte authentique d’achat,
  • un logement que le contribuable fait construire si la demande de permis de construire est déposée entre ses mêmes dates. Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant l’obtention du permis,
  • les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation lourds,
  • les locaux transformés en logements.

Sont exclus du dispositif les logements dont le droit de propriété est démembré, ceux classés au titre des monuments historiques et ceux financés par un prêt locatif social.

Par ailleurs, un temps évoqué, la notion de mixité consistant à « concéder » au moins 20 % des logements à des propriétaires occupants n’a finalement pas été retenue. En conséquence, tous les lots d’un même immeuble peuvent être vendus à des investisseurs…

Zonage
La loi Duflot s’appuie sur le principe du zonage. Pour bénéficier des avantages fiscaux, le logement doit appartenir à la zone A, A bis ou B1. Les logements situés dans certaines villes de la zone B2 peuvent également être éligibles au dispositif, lorsque la commune a reçu une dérogation du Préfet de région. Les logements situés dans les communes de la zone C sont exclus d’office du dispositif.

Performance énergétique
Une exigence de performance énergétique est également mise en place. Les logements neufs doivent respecter la réglementation thermique RT 2012 (ou BBC 2005 si la demande de permis de construire a été déposée avant le 01/01/2013). Pour les habitations remises à neuf, le législateur demande le label haute performance énergétique HPE Rénovation 2009 ou BBC Rénovation 2009.

Niches fiscales
La loi Duflot est soumise au plafonnement global des niches fiscales, plafonnement fixé pour 2015/2016 à 10.000 € par an et par foyer.

Règle de non cumul
Pour un même logement, le contribuable ne peut cumuler les avantages de la loi Duflot et ceux d’un autre dispositif (réduction d’impôt accordée au titre des investissements outre-mer, dispositifs Malraux, Scellier ou précédents).

Plafonnement des loyers
Au-delà du respect des règles de plafond de revenus annuels (revalorisées chaque 1er janvier), les bailleurs doivent se conformer à des règles de calcul pour fixer leur loyer. Celui-ci ne doit pas dépasser un plafond pondéré par un coefficient en fonction de la surface du bien. Ce coefficient est déterminé en appliquant la formule suivante :

  • 0,7 + (19 ÷ surface du logement). Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et il est de 1,20 au plus.
    Les plafonds de loyers / m2 et par zone :
  • zone A : 12,49 € / m²,
  • zone A bis : 16,82 € / m²
  • zone B1 : 10,06 € / m²
  • zone B2 : 8,74 € / m²

Exemple : un contribuable disposant d’un bien de 100 m2 situé en zone A ne peut pas proposer un loyer de plus de 1.092,03 euros.

Rappel : ces montants maximum de loyer peuvent être abaissés dans certaines communes. Il appartient, en effet, aux Préfets de régions de les ajuster s’ils constatent une différence insuffisante avec les prix du marché locatif libre. Cette mesure concerne les investissements réalisés à partir du 31 mai 2014.

Pour aller plus loin