La Loi sur les Monuments Historiques (MH) a été mise en place en 1913. Elle accorde depuis aux investisseurs qui acquièrent ce type de bien immobilier, afin de les restaurer et de les louer, des mesures de défiscalisation très favorables.

Dernier « paradis fiscal » à la française, les investissements en MH échappent non seulement au plafond des niches fiscales mais aussi aux frais de successions. Enfin, les économies d’impôts sont accordées sans contreparties de plafonds de ressources de locataires, ni même de plafonds de loyers. Autre spécificité à signaler par rapport aux autres régimes de défiscalisation immobilière : les charges et intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le revenu global (et pas seulement sur les revenus fonciers).

Principe
La Loi MH se caractérise par une déduction d’impôts de 100 % des travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Le cadre fiscal MH consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôts sur une courte période.

La loi MH oblige le propriétaire, depuis le 1er janvier 2009, à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition (y compris lorsque la défiscalisation MH est antérieure au 1er janvier 2009). Le dispositif MH continue pour autant à fonctionner dans le cadre des déficits fonciers et ne supporte aucun plafonnement de déductibilité pour la détermination du revenu imposable.

Les opérations MH sont localisées la plupart du temps dans les centres villes historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à long terme.

Qui peut en bénéficier ?
Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par les affaires culturelles et qui font des travaux de restauration (logements destinés à la location). En cas de classement ou d’inscription partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (un escalier ou certaines salles par exemple) les avantages fiscaux du régime monument historique ne concernent que les parties classés ou inscrites. Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite des logements MH et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

L’investissement MH s’adresse aux particuliers subissant une forte pression fiscale (taux d’imposition à 45 %). La loi MH permet une déduction sur le revenu imposable de 100 % des travaux de restauration. Mais la défiscalisation considérée prend toute sa signification pour les taux d’imposition les plus élevés. Un contribuable imposé à 30 % bénéficie (sur 100.000 € de travaux) de seulement 30 000 € de réduction d’impôt réelle (100 000 € x 30 %), alors que celui dans une tranche à 45 % peut profiter d’une réduction réelle de 45.000 € (100 000 € x 45 %).

Avantages fiscaux
Les avantages fiscaux découlant de la loi MH sont exceptionnels :

  • aucun engagement de location dans le temps,
  • aucun plafond de loyers,
  • aucun plafond de ressources du locataire,
  • aucun plafond de réduction d’impôts. L’investissement MH n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
  • pas de frais de succession. Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés,
  • l’exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans,
  • possibilité de conserver le bien immobilier pour son usage personnel (déduction dans ce cas uniquement de 50 % des travaux, mais toujours la possibilité d’imputer le déficit des intérêts d’emprunts et des charges sur le revenu global).

Règles d’urbanisme applicables
Le permis de construire délivré en vertu des lois et règlements sur l’alignement et sur les plans communaux et régionaux d’aménagement et d’urbanisme tient lieu de l’autorisation prévue à l’alinéa précédent s’il est revêtu du visa de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

L’accord de l’ABF est réputé donné faute de réponse dans le délai d’un mois suivant la transmission de la demande de permis de construire par l’autorité chargée de son instruction, sauf si l’ABF fait connaître dans ce délai, par une décision motivée, à cette autorité, son intention d’utiliser un délai plus long qui ne peut, en tout état de cause, excéder quatre mois. Est considéré comme étant situé dans le champ de visibilité d’un immeuble classé ou proposé pour le classement, tout autre immeuble, nu ou bâti, visible du premier ou visible en même temps que lui, et compris dans un périmètre n’excédant pas 500 mètres.

Logements concernés
Le bénéfice de la défiscalisation MH propres aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques doivent faire l’objet d’un agrément par le Ministre chargé du budget en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou doivent recevoir le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine. Dans ce cadre, il convient de distinguer les immeubles inscrits et les immeubles classés :

  • immeubles inscrits : immeuble inscrit en totalité ou en partie sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Le choix du maître d’œuvre est libre. Les travaux s’exécutent sous le contrôle du service des monuments historiques,
  • immeubles classés : immeuble classé comme Monument Historique en totalité ou en partie. En règle générale, les travaux réalisés sur les immeubles classés sont pris en charge par l’ACMH (Architecte en Chef des Monuments Historiques).

Types de travaux concernés
Les travaux éligibles à loi MH sont :

  • travaux de démolition,
  • travaux de reconstitution de toiture,
  • travaux de murs extérieurs d’immeubles existants,
  • travaux de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble
  • travaux déclarés d’utilité publique,
  • travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou des parties communes,
  • travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’habitation.

Pour aller plus loin