Instituée à partir de 2009, la loi « Scellier », du nom du député François Scellier, créée une réduction fiscale pour les investisseurs locatifs qui s’engagent à louer leur bien pendant 9 ans en-deçà de certains plafonds de loyer. Ainsi, cette loi procure une réduction d’impôt et non un amortissement fiscal du bien diminuant les revenus fonciers comme cela était le cas pour les précédents dispositifs Borloo et Robien, tous deux abrogés en 2009.

Les loyers sont plafonnés mais pas les ressources des locataires (excepté pour le dispositif « Scellier intermédiaire »).

Prolongation du dispositif Scellier jusqu’au 31 mars 2013 : L’Assemblée Nationale a adopté la prolongation du dispositif de réduction d’impôt dit « Scellier » jusqu’au 31 mars 2013. Sont concernés les investissements immobiliers pour lesquels le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2012, l’engagement de réaliser un investissement immobilier sachant que :

  • l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation pour peu qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2012,
  • l’acte authentique de vente doit être passé avant le 31 mars 2013,
  • le taux de la réduction d’impôt est celui en vigueur en 2012,
  • le contribuable ne peut cumuler pour un même logement la réduction d’impôt « Scellier » et de la réduction d’impôt « Duflot »,
  • cependant, il peut, en 2013, bénéficier à la fois de la réduction Scellier et de la réduction d’impôt « Duflot » au titre de l’acquisition de deux logements distincts.

Pour quels types de logements ?
Les logements concernés par le dispositif Scellier sont les suivants :

  • logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
  • logements considérés comme non décents destinés à être réhabilités (suivants des critères précis),
  • locaux destinés à être transformés en logements d’habitation,
  • tous logements à construire.

Le contribuable doit s’engager à louer le logement nu (c’est-à-dire non meublé) pour une durée minimale de 9 ans en tant que résidence principale du locataire. Le locataire ne doit être ni associé ni membre du foyer fiscal (les ascendants ou descendants n’appartenant pas au même foyer fiscal que le contribuable sont donc admis). La réduction d’impôt Scellier ne s’applique qu’à un bien acquis par an pour un achat en direct. Plusieurs achats sont possibles dans le cadre d’une SCPI.

Le territoire français a été divisé en zones caractérisant un déséquilibre plus ou moins prononcé entre l’offre et la demande de logements (zonage A, Abis, B1, B2 et C de façon dérogatoire). Les plafonds de loyers en vigueur dans chaque commune sont fonction de la zone dont elle dépend. Les plafonds sont relevés chaque 1er janvier dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

Attention, la loi détermine le niveau de performance énergétique globale des logements exigé pour bénéficier du dispositif Scellier. Les constructions nouvelles doivent bénéficier du label « bâtiment basse consommation / BBC 2005 ».

Les bâtiments existants doivent quant à eux répondre à au moins l’une des exigences suivantes :

  • bénéficier du label « haute performance énergétique / HPE rénovation »,
  • bénéficier du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation / BBC rénovation 2009 »,
  • respecter au moins deux exigences de performance énergétique globale parmi les quatre catégories suivantes : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

Conditions liées au montant des loyers demandés
Les plafonds de loyers mensuels (hors charges) pour les investissements en Scellier classique sont les suivants (investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011 ; plafonds de location par m²) :

  • zone A bis : 22,97 € / m²
  • zone A : 17,04 € / m²
  • zone B1 : 13,75 € / m²
  • zone B2 : 11,21 € / m²
  • zone C (avec agrément) : 7,80 € / m²

Avantages procurés par la défiscalisation Scellier
La réduction d’impôt est calculée sur la base de deux critères :

  • le prix de revient du logement dans la limite de 300.000 €. Une seule opération (acquisition, construction ou transformation) est admise chaque année,
  • le prix d’achat au mètre carré :
    – 5 000 € / m² dans les zones A bis et A,
    – 4 000 € / m² dans la zone B1 ainsi que dans les départements et collectivités d’Outre-Mer et en Nouvelle-Calédonie
    – 2 100 € / m² dans la zone B2
    – 2 000 € / m² dans les communes agrées en zone C.

Initialement, le taux de la réduction d’impôt était de 25 % mais le fameux coup de rabot appliqué aux niches fiscales a engendré, le 1er janvier 2012, une diminution substantielle de ce taux :

  • pour les logements BBC, la réduction est passée de 22 % à 13 %, avant une disparition programmée le 1er janvier 2013,
  • pour les autres logements, la réduction a totalement disparu à compter de cette date.

Le tableau ci-dessous récapitule les évolutions de taux en fonction des dates de signature et d’enregistrement :

Sur mobile, vous pouvez scroller horizontalement ou tourner votre écran pour voir le tableau dans son intégralité.

Type de logementSignature de l’acte authentique avant le 31.06.2012Signature de l’acte authentique après le 01.04.2012Contrat de réservation non déposé devant le notaire avant le 01.01.2012
Logements BBC22 %13 % (6% si permis de construire déposé avant le 01.01.2012)13 %
Logements conventionnels13 %0 % si permis de construire déposé avant le 01.01.20120 %

La réduction d’impôt est étalée sur 9 ans en parts égales, la première année étant l’année de l’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Si le montant de la réduction d’impôt Scellier dépasse la somme due au titre de l’impôt sur le revenu, le solde peut être reporté sur les impôts des six années suivantes au maximum (si la location du logement est maintenue bien entendu).

Le dispositif Scellier permet donc la même réduction fiscale quels que soient le revenu et le taux d’imposition de l’acquéreur du bien. Il est ainsi considéré comme étant plus favorable pour les classes moyennes que ne l’étaient les précédents dispositifs Borloo et Robien.

Pour aller plus loin