Qu’est ce qu’une activité de location dite « en meublé » ?

La location en meublé, à titre habituel par toute personne de chambres ou d’appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.
Cette activité peut être exercée par une société de personnes (Eurl, Sàrl de famille non soumise à l’impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (SA, Sàrl de droit commun, etc…).
Le locataire doit bénéficier de meubles et d’agencements répondant à un usage normal d’habitation.
A l’aide de ce dispositif, le bailleur peut mettre en location une grande variété de logements :

  • une partie de sa propre résidence principale dont il est propriétaire (sous certaines conditions),
  • une résidence secondaire en location saisonnière,
  • des chambres d’hôtes ou des gîtes ruraux
  • des logements situés dans une résidence de services dont la gestion est confiée à un exploitant (résidence d’affaires, résidence de tourisme, résidence étudiante, résidence séniors, EHPAD…)

C’est le statut de la chose louée et non sa situation géographique qui détermine s’il convient de parler de LMP ou de LMNP.

Le statut LMNP

Si la somme des loyers que vous percevez reste inférieure à 23.000€ TTC par an (en cas d’exercice en société, les 23.000 € de recettes s’apprécient non pas au niveau de l’entreprise mais au prorata des parts ou des droits détenus par l’associé dans les bénéfices sociaux) et que par ailleurs, cette somme ne représente pas plus de la moitié de votre revenu global, vous avez le statut de Loueur Meublé Non Professionnel « LMNP ». Sinon, vous êtes Loueur Meublé professionnel (LMP).

La Loi LMNP permet d’amortir linéairement sur 30 ans l’intégralité de votre investissement (murs hors terrain). La location des biens concernés doit se faire en meublé (amortissement possible du mobilier de 5 à 7 ans). Ce placement pierre permet non seulement de prendre de la valeur sur le long terme mais, en parallèle, autorise que vous déduisiez de vos revenus l’amortissement purement comptable de votre logement. De plus, il est possible de déduire les dépenses d’entretien, les charges et les intérêts d’emprunts. Du coup, l’amortissement et les déductions diverses du régime LMNP créent un surplus d’amortissement qu’il est possible de différer sur les années suivantes.

La défiscalisation LMNP, la déduction des charges cumulées et l’amortissement comptable permettent de limiter fortement l’impact fiscal sur les revenus locatifs de l’opération. En effet, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les loyers actuels et les Revenus générés par la Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) peuvent finir par être totalement exonérés.

Les objectifs liés à un LMNP sont multiples :

  • acquérir une future résidence principale ou secondaire,
  • créer un patrimoine,
  • se constituer un complément de retraite défiscalisé,
  • conforter le rendement de son épargne,
  • protéger sa famille.

Les avantages fiscaux du LMNP sont les suivants :

  • placement pierre et complément de revenus avec constitution de patrimoine,
  • possibilité d’amortir les biens immobiliers acquis et gommer fiscalement les revenus ainsi encaissés,
  • récupération de la TVA si location consentie à des exploitants d’établissement d’hébergement à caractère hôtelier,
  • loyers garantis et perçus selon bail de 9 ans minimum (résidences de tourisme et para-hôtelières), gestion déléguée,
  • imputation des déficits BIC non professionnels sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes,
  • possibilité d’investir par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (Eurl ou Sàrl de famille),
  • possibilité de défiscalisation en première année d’exploitation (possibilité de déduction des frais de commercialisation et d’ingénierie sur option si conditions réunies) si l’investisseur a d’autres revenus LMNP bénéficiaires,
  • possibilité d’investissement en régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50%.

La loi de finances 2016 a confirmé la réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient de certains investissements en résidences meublées. Ce dispositif nommé Loi Bouvard vient compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle classique qui n’a subi aucune modification. Pour plus de détails à ce sujet, se reporter à la section « Loi Censi Bouvard » de ce guide.

Ainsi, les investisseurs qui souhaitent acquérir des biens sous le statut LMNP ont désormais 2 alternatives :

  • LMNP classique : récupération de la TVA, revenus locatifs de nature BIC, amortissements permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs,
  • LMNP Bouvard : récupération de la TVA, revenus locatifs de nature BIC, réduction d’impôt égale à 11 % du montant de l’investissement HT.

Régime d’imposition et déclaration fiscale LMNP

Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d’après les critères ordinaires que les loueurs soient professionnels ou non.

Si le loueur, personne physique, perçoit jusqu’à 32.100 € de recette brute annuelle, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (exonération). Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l’administration, au montant des recettes, d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305 € directement sur la déclaration d’ensemble des revenus (déclaration 2042 C).

Les contribuables ont la faculté d’opter pour le régime simplifié d’imposition ou le réel normal.

Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32.100 € et 763.000 €, il est imposable selon le régime du réel simplifié et doit souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031). Au-delà, il est imposable selon le régime réel normal de droit commun.

Impôts sur les bénéfices LMP (régime simplifié et régime normal)

Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC les charges liées à l’activité de loueur en meublé non professionnel : charges locatives, dépenses d’entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur (si location d’au moins 2 logements), intérêts d’emprunt, amortissements de l’immobilier et du mobilier…etc.

Le bénéfice LMNP est rapporté au revenu global du contribuable.

En cas d’exercice de l’activité en société non soumise à l’IS, chaque associé est soumis à l’impôt sur le revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu’il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l’intéressé pour les fonctions qu’il exerce dans la société.

Les déficits subis par les Loueurs en Meublé Non Professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non-professionnelles imposables en BIC réalisés au cours de la même année et les 10 années suivantes. Cette restriction ne concerne toutefois pas les contribuables soumis au régime micro BIC (ce régime excluant la possibilité de constater des déficits).

Régime de TVA

Les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA. Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l’investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.

Le statut LMP

Pour être éligible au statut LMP, il convient de remplir trois conditions :

  • le chiffre d’affaires correspondant aux loyers encaissés dépasse 23.000 € par an,
  • les recettes tirées de cette exploitation sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (cette dernière condition rend l’accès au statut de Loueur en Meublé Professionnel « LMP » difficile à atteindre car il faut que plus de la moitié des revenus de l’acquéreur soient générés par les loyers de la location meublée),
  • l’investisseur doit être inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés (cette condition soulève parfois certaines difficultés notamment lorsque l’investisseur exerce à titre principal une profession réglementée du type notaire, avocat ou expert-comptable. Dans ces cas, il est souvent possible au conjoint d’exercer l’activité par le biais d’une Sàrl ou d’une Eurl mais il est surtout préférable de demander et d’obtenir une dérogation de la part de l’ordre qui régit la profession réglementée en lui exposant qu’il s’agit d’une activité destinée à la constitution ou à la gestion d’un patrimoine personnel).

Bien entendu, depuis 2015 ces 3 conditions sont cumulatives. A défaut, l’investisseur est supposé entrer dans la catégorie LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Les avantages liés à l’investissement LMP sont les suivants :

  • la défiscalisation LMP échappe au plafonnement des niches fiscales,
  • amortissement des biens immobiliers LMP et imputation des amortissements peuvent être « stockés » sur les revenus ultérieurs de l’activité,
  • déductions des intérêts d’emprunts LMP,
  • déductions de toutes les charges d’exploitations pour leur valeur réelle : les dépenses courantes, les impôts, les cotisations sociales,
  • récupération de la TVA si la location est consentie à des exploitants d’établissement d’hébergement de résidences de services,
  • loyers LMP perçus selon bail de 9 ans minimum et possibilité de gestion déléguée à un exploitant gestionnaire (résidences de tourisme et para hôtellerie),
  • constitution d’un patrimoine (destiné à procurer un complément de revenus) transmissible à ses héritiers,
  • possibilité de déduction des Frais d’acquisition des biens immobiliers, honoraires du notaire, droits d’enregistrement, frais de constitution de société, honoraires de conseil, frais d’ingénierie, montage juridico-financier de commercialisation sur le revenu global,
  • report des frais d’établissements LMP si ces frais ne peuvent pas être imputé la 1ère année au moment de l’achat faute de recettes locatives cette année là (souvent le cas lorsque les programmes LMP sont acquis en l’état futur d’achèvement),
  • exonération d’ISF. Les logements LMP ne sont pas compris dans l’assiette de l’Impôt Sur la Fortune lorsque la recette annuelle est supérieur à 23.000 € TTC et qu’elle représente plus de la moitié des revenus du contribuable.

Impôts sur les bénéfices LMP

Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC les charges liées à l’activité de loueur en meublé professionnel : charges locatives, dépenses d’entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur, intérêts d’emprunt…

Concernant le montant des amortissements (comptabilisés) des biens loués, il ne peut excéder, au titre d’un même exercice, la différence entre le montant de l’ensemble des loyers acquis et le montant de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (article 39 C du CGI). La fraction des amortissements LMP exclue au titre d’un exercice peut être déduite ultérieurement en sus de l’annuité normale ou après la durée d’utilisation, dans le respect de la limitation.

La limitation des amortissements LMP est appliquée exercice par exercice, en prenant en compte l’ensemble des loyers et charges afférentes à tous les biens amortissables loués.

Le bénéfice LMP est rapporté au revenu global du contribuable. En cas d’exercice de l’activité en société non soumise à l’IS, chaque associé est soumis à l’impôt sur le revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu’il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l’intéressé pour les fonctions qu’il exerce dans la société. Les déficits – à l’exception des déficits provenant des amortissements exclus des charges déductibles – sont imputables sur le revenu global.

Régime de TVA

Les locations de logements meublés à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA.

Antérieurement seules étaient imposables :

  • les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,
  • les prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,
  • les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées sous condition d’un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique,
  • les prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, accueil…),
  • les locations de locaux consentis par bail commercial à un exploitant professionnel,
  • sous certaines conditions, les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme sous condition d’un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant (réhabilitation de l’immobilier de loisirs).

Mais, l’Article 24 de la loi de finances pour 2007 a étendu le cas d’imposition à la TVA concernant les locations de locaux (nus ou meublés) consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement (locations indirectes) aux locations de locaux (nus ou meublés) consenties par toute autre convention à un tel exploitant. L’article 24 de la loi de finances pour 2007 a modifié le 4 de l’article 261 D du CGI afin d’étendre toutes les locations de locaux nus meublés ou garnis consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement à caractère hôtelier. Ce régime était jusqu’à présent réservé aux seules locations conclues par bail commercial.

Toutes ces locations sont donc désormais taxables de plein droit à la TVA. Le taux réduit de TVA de 7 % s’applique à ces fournitures de logements meublés. Elles doivent être taxées quelles que soient les exonérations de TVA dont pourraient bénéficier à un autre titre, les preneurs pour leurs propres opérations. De même, le dispositif s’applique lorsque le preneur est non assujetti à la TVA En conséquence : les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement à caractère hôtelier sont soumises à la TVA. Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l’investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.

Plus-values LMP ou moins de values de cession

Les plus values (de cession) professionnelles réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale exercée à titre professionnel en 2016 sont taxées de la sorte :

  • exonération si les recettes HT réalisées au cours de l’année civile précédant l’exercice de réalisation de la plus value n’excède pas 90.000 € pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logement,
  • taxation partielle entre 90. 000 et 126. 000 € de recettes HT,
  • exonération si l’activité a été exercée pendant au moins 5 ans.

Pour aller plus loin