Imposition des revenus locatifs

Dans un pays comme la France, bien entendu, vos revenus locatifs font l’objet d’une fiscalisation ! Cette fiscalité appliquée est fonction de la nature du bien mis en location :

La location d’un bien vide

Si le montant total des revenus locatifs annuels est inférieur à 15.000 €, vous pouvez choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel (au-delà de 15.000 € / an, vous devez obligatoirement optez pour le régime réel).

Quelle différence entre ces deux régimes :

• le régime micro-foncier est une forme de régime au « forfait » puisqu’il vous fait bénéficier d’office d’un abattement de 30 %. Vous êtes donc imposés sur 70 % seulement des revenus fonciers déclarés. Par ailleurs, vous ne portez les chiffres que sur votre déclaration des revenus 2042 (inutile de compléter la déclaration spécifique 2044),

• le régime réel est plus fin puisqu’il consiste à déduire de vos revenus fonciers la somme de vos frais et charges cumulés sur l’année. Si la différence entre vos revenus et vos charges est négative vous êtes en déficit foncier. Vous pouvez déduire ce déficit foncier du revenu global dans la limite de 10.700 € par an.
  Si le revenu total d’une année ne suffit pas pour compenser le déficit foncier imputable, un déficit global est alors constitué qui sera imputable, lui, sur les revenus globaux des 10 années suivantes. Attention toutefois à l’obligation liée à la déduction de votre déficit sur votre revenu global. En effet, le bien doit obligatoirement continuer à être loué, de manière effective et permanente jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus. Le fisc peut sinon vous réclamer les sommes correspondant à votre déduction initiale. Cette règle ne peut connaître aucune exception, et elle doit absolument être anticipée dans un éventuel scénario de revente.
  Cas spécifique des intérêts d’emprunts : ici, le terme global « intérêts d’emprunts », comprend tous les intérêts et frais associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage…) des emprunts liés à l’acquisition ou à la construction du bien, sans oublier les emprunts liés à la réparation ou l’amélioration du logement considéré. Ces intérêts d’emprunts sont donc toujours exclus de l’imputation sur le revenu global. Si le revenu brut foncier absorbe la totalité des intérêts d’emprunt, aucun déficit ne provient des intérêts d’emprunt. Toutefois, cette règle a une portée limitée, puisque l’administration fiscale considère que les recettes sont d’abord compensées par les intérêts d’emprunts, puis, par le reste des autres dépenses déductibles.

La location d’un bien meublé

Sauf dans le cas de la mise en location d’une pièce de votre résidence principale (situation non taxable), les loyers que vous percevez sont imposés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils s’ajoutent à vos autres revenus pour former votre revenu global imposable. Si le montant total des revenus locatifs annuels est inférieur à 15.000 €, vous serez soumis par défaut au régime micro-BIC ou micro-foncier (en cas inverse, vous devez obligatoirement optez pour le régime réel simplifié).

Quelle différence entre ces deux régimes :

• le régime micro-BIC ou micro-foncier : ce système de déclaration simplifié s’applique de façon automatique (sauf choix contraire) aux bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 € de revenus fonciers par an. Après que vous ayez reporté ce montant sur votre déclaration de revenus, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % (correspondant aux frais et charges en tant que propriétaire; 70 % en présence d’un meublé touristique) et soumet au barème progressif 50% de ce revenu foncier brut. Aucune charge ne peut plus être imputée puisque vous bénéficiez, le cas échéant, d’un abattement forfaitaire global. Mais les déficits fonciers passés non encore reportés peuvent être imputés sur le revenu foncier net calculé après l’abattement,

• le régime réel simplifié : vous pouvez déduire toutes vos charges (intérêts, travaux, entretiens, frais de gestion…) et créer un déficit foncier (lorsque vos charges sont supérieures à 50 % de vos recettes et dépassent l’abattement forfaitaire).Vous pouvez également procéder à l’amortissement du bien considéré sur 30 ans et même du mobilier nouvellement acquis sur une durée de 5 ans.