Comme tout type d’investissement, l’investissement locatif peut engendrer certains risques. Voici les exemples les plus couramment rencontrés :
L’insuffisance de rendement
Au-delà des possibles défiscalisations, l’intérêt de réaliser un investissement locatif réside dans son rendement. Le rendement (ou rentabilité) se calcule de la manière suivante :
- rentabilité brute : elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu. Le calcul est le suivant : [ 100 x (loyer mensuel x 12) ] / [ prix d’acquisition du bien ]
Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…). La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers. - rentabilité nette : elle est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion. On part du principe qu’un investissement immobilier engendre des frais pour pouvoir poursuivre la location au prix du marché ou pour le valoriser dans le temps.
- La plupart des charges sont prises en compte pour le calcul de ce taux. La formule est la suivante :
[ 100 x (loyer mensuel x 12) – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion ] / [ prix d’acquisition du bien ]. - Les frais pris en compte pour le calcul de la rentabilité nette de frais et charges sont :
- la taxe foncière (un mois de loyer environ soit à peu près 8 % des loyers annuels),
- les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic,
- les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important),
- les travaux d’entretien courants,
- les frais de gestion et les assurances du type loyers impayés.
Attention, toutefois, aux professionnels qui communiquent des informations erronées ou largement gonflées pour faire croire – au moment de la signature – à un rendement mirifique (revalorisation démesurée du prix du bien chaque année, revalorisation exagérée du montant des loyers, limitation des charges, etc…).
Le risque d’impayés
La rentabilité de votre investissement réside, pour partie, dans la perception effective et réelle des loyers (appelés aussi revenus locatifs ou revenus fonciers). Aussi, il est recommandé de bien mesurer la capacité financière de vos futurs locataires avant toute signature de bail. Par ailleurs, pour vous protéger du risque d’impayés ou de vacances locatives, vous pouvez souscrire à une garantie locative (déductible de vos revenus fonciers sur le plan fiscal). Le coût de cette assurance peut représenter jusqu’à 10 % du montant du loyer. Une petite somme qui peut vous éviter de perdre gros…
Le risque de moins-values
Pour vous éviter de pâtir d’un fléchissement du marché de l’immobilier, souscrivez une garantie revente (parfois proposer par les promoteurs eux-mêmes) : elle vous assure, dans certaines limites (mutation professionnelle, vente forcée suite à décès, perte d’emploi ou divorce assortis le cas échéant d’une carence), contre le risque de moins-value éventuelle réalisée lors de la revente de votre logement. Cette garantie est acquise pour une durée qui peut varier selon les établissements et prend effet à compter de la date effective d’achat du bien. Ce contrat assure donc la perte financière (prix de vente – prix d’achat hors frais) constatée lors de la revente du bien.
