Egalement appelé « régime LMNP dans les résidences de service » ou « Scellier Bouvard », cette réduction d’impôt, proche du dispositif Pinel-Duflot pour les locations nues, est réservée aux investisseurs en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Ce régime apporte une possibilité de réduction d’impôt, conditionnée à l’engagement du propriétaire de louer le logement meublé pour une durée minimale de 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence, la location devant prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement ou d’acquisition. Le dispositif Censi-Bouvard, auparavant valable jusqu’au 31 décembre 2012, se voit prolongé de 4 ans, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2016.
Les secteurs d’activité concernés
- les logements faisant partie d’un établissement d’accueil des personnes les plus fragiles, personnes âgées ou adultes handicapés, avec services particuliers (notamment les EHPAD),
- les logements faisant partie d’une structure affectée à l’accueil familial salarié,
- les logements faisant partie d’une résidence avec services pour étudiants,
- les logements faisant partie d’une résidence de tourisme classée (hormis les résidences « affaire »),
- les résidences « seniors », à condition qu’elles obtiennent l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du Code du travail,
- les logements faisant partie d’un établissement de soins : ce sont les logements compris dans les établissements de santé qui ont pour objet de dispenser des soins de longue durée.
Les revenus tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
La réduction d’impôt Censi-Bouvard est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300.000 €.
Son taux est fixé à 18 % pour les investissements réalisés en 2011, si la signature de l’acte authentique de vente a lieu entre le 1er janvier et le 31 mars 2012. Dans le cas d’un contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes ou enregistré aux impôts avant le 31 décembre 2011, mais avec une date de signature de l’acte authentique postérieure au 1er avril 2012, le taux de réduction d’impôt passe à 11 %. Enfin, le taux est également de 11 % pour les contrats de réservation signés à compter du 1er janvier 2012, avec signature de l’acte authentique de vente entre le 1er janvier et le 31 décembre 2016.
La réduction est répartie de façon linéaire sur 9 années. A la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif, la réduction d’impôt n’est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n’est applicable. En revanche, la réduction d’impôt n’est pas applicable au titre des logements volontairement démembrés.
Le dispositif Censi-Bouvard permet également de récupérer la TVA au taux de 20 %. Attention : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Les achats concernés par le régime LMNP en résidences meublées sont les suivants :
- les logements neuf à usage d’habitation achevés et qui n’ont jamais été habités ou utilisés,
- les logements en état futur d’achèvement (sans condition de délai d’achèvement pour l’obtention de la réduction d’impôt),
- les logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation (c’est-à-dire des travaux satisfaisant l’ensemble des performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003),
- les logements achevés depuis au moins 15 ans qui feront l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : les travaux nécessaires sont identiques à ceux évoqués plus haut, aucune condition de délai de réalisation des travaux n’étant exigée.
Conditions d’application de la réduction d’impôt et plafonnement des niches fiscales
La réduction fiscale ainsi créée peut être limitée par le plafonnement annuel global des niches fiscales. Le plafonnement global est désormais de 18.000 € plus 6 % des revenus imposables au barème progressif pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011. Le solde de la réduction d’impôt imputable qui, au titre d’une année d’imposition, excède l’impôt dû par le contribuable peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année incluse.
Amortissement fiscal
La base d’amortissement est limitée à la portion du coût d’acquisition n’ayant pas servi de base au calcul de la réduction d’impôt. Par exemple, si l’acquisition porte sur 400.000 € HT dont :
- 350 000 € de valeur immobilière et de coût d’acquisition,
- et 50 000 € de mobilier….
- …les amortissements porteront sur 100 000 € (350 000 € – 300 000 € de plafond + 50 000 € de mobilier).
Report des déficits
Les déficits ne sont plus imputables sur les autres revenus industriels et commerciaux non professionnels mais ils sont imputables sur les bénéfices retirés strictement d’une activité de location meublée. En contrepartie, le délai d’imputation des déficits est porté à dix ans.
