Le prêt-relais et l’achat revente

Le principe du prêt-relais – souvent mal perçu – est relativement simple. Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence et vous avec un coup de cœur pour un nouveau bien. Vous avez donc besoin dans l’immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette somme, sous la forme d’un crédit qu’on nomme prêt-relais. Ce prêt est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien actuel.

Selon les établissements et les diverses formules de prêt possible, le montant de cette avance s’établit entre 60 % et 80 % de la valeur du bien à vendre. Le prêteur peut avoir recours à une expertise de votre bien pour en déterminer la valeur et couvrir prudemment ce prêt-relais en cas de risque. Les prêts relais sont des prêts personnalisés de courte durée : de un à deux ans maximum (parfois prorogeable d’une année supplémentaire).

Il existe trois grandes classes de crédit-relais :

• Le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique. Le bien que vous avez en vue coûte plus cher que votre bien actuel. Vous devez donc emprunter une somme supérieure à la valeur du bien à vendre. Le prêteur vous avance une certaine quotité (en moyenne entre 60 et 80 % de la valeur du bien à vendre) sous la forme d’un prêt-relais et complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous remboursez chaque mois, dès le départ, les intérêts du prêt relais ainsi que les échéances du prêt classique (qui incluent les intérêts et l’amortissement du capital).Cette solution de financement est simple et elle s’avère également intéressante en terme de coût final. En revanche, il est possible que l’échéance totale mensuelle soit supérieure à votre capacité d’endettement, en tous cas jusqu’à la vente effective de votre appartement – sur lequel court sans doute un crédit – qui permettra de rembourser votre prêt-relais. Dans ce cas, la formule suivante peut se révéler plus adaptée.
• Le prêt relais avec « franchise totale » accompagné d’un prêt amortissable avec « différé d’amortissement ». Vous empruntez une somme supérieure à la valeur du bien à vendre. Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n’est pas encore vendu. Il associe un prêt-relais à un crédit à long terme. Le prêt-relais est accordé pour une période de 12 à 24 mois. Il est assorti d’une période de « franchise totale », ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l’échéance en même temps que le capital emprunté.Afin d’alléger davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d’un « différé d’amortissement » pendant une période de 24 mois, durant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.
• Le prêt relais sec. Si le produit escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre nouvelle acquisition, vous n’avez besoin que d’une « avance » sans prêt à long terme associé. Ce type de prêt est appelé « prêt-relais sec ». Les conditions financières et d’octroi d’un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à crédit amortissable persistant car la rentabilité pour le prêteur est très faible voire nulle.

Le mode de calcul d’un prêt relais est communément le suivant : [(valeur du bien à vendre – 30 % de décote bancaire pour risque à la revente) – (capital restant éventuellement du + pénalités de remboursement de ce crédit)]

Prêt-relais et 1% logement

Les salariés des entreprises assujetties au 1 % logement peuvent bénéficier d’un prêt-relais à taux spécialement attractif (1% sur un an, renouvelable une fois) en cas de :

• vente pour mobilité professionnelle
• perte d’emploi liée à un plan social. Par ailleurs, ce prêt couvre au maximum 70 % de la valeur vénale du logement à vendre dans la limite de 105.600 € pour un bien situé en zone 1 (Paris et région parisienne), 86.400 € pour la zone 2 et 67.200 € pour la zone 3 (province).

Autre alternative : le crédit achat-revente

A côté des prêts relais traditionnels, il existe une solution, encore peu connue mais progressivement proposée par les banques : le prêt achat-revente ou relais-rachat.

L’établissement prêteur va racheter votre crédit en cours et le combiner à votre nouvel emprunt. Pour être certain que vous ne risquez pas de dépasser le seuil des 33 % d’endettement, la banque vous fournit une avance de 70 % du montant estimé de votre bien.

Exemple : vous envisagez un achat immobilier pour 260.000 euros. Votre logement actuel est estimé à 200.000 euros (le capital restant dû est encore de 80.000 euros). Vos revenus mensuels s’élèvent à 3.800€ / mois. Vous disposez alors d’une avance de : 200.000 x 70 % c’est-à-dire 140.000 €. Le montant du nouveau crédit s’établit donc à 260.000 € + 80.000 € (capital restant dû) + 2.000 € (indemnités de remboursement anticipé) – 140.000 € (avance) soit un total de 202.000 €. Dans l’hypothèse d’un taux d’emprunt aux alentours de 2 % sur 20 ans, vos mensualités s’établiront alors aux alentours de 1.100 euros (selon votre assurance) et vous resterez ainsi sous la barre des 33 % d’endettement (au regard de votre salaire mensuel moyen de 3.800 €).

Ce type de prêt peut donc se révéler plus avantageux qu’un prêt relais classique qui, lui, déduit le montant du capital restant dû de l’avance. Si l’on reprend l’exemple précédent, vous n’auriez alors droit qu’à un crédit relais de 200.000 € x 70 % – 80.000 soit 60.000 € (au lieu des 140.000 € envisagés dans le prêt achat-revente). Ce calcul du prêt vous pousse alors au-delà des limites autorisées d’endettement…