Le prêt à taux zéro (PTZ +)

Le prêt à taux zéro (dit PTZ +) est un prêt immobilier ne générant aucun intérêt. C’est une aide gouvernementale à l’accession à la propriété qui est distribuée par les banques qui ont signé une convention avec l’Etat (la grande majorité des établissements à ce jour). La banque apprécie en toute autonomie la solvabilité et les garanties de l’emprunteur et n’a donc pas l’obligation d’accorder le PTZ +.

Les bénéficiaires du PTZ +

Pour pouvoir prétendre au PTZ +, il est indispensable qu’aucun des futurs occupants du logement, qu’il soit ou non emprunteur, n’ait été propriétaire de sa résidence principale au cours des 24 mois précédant l’offre de prêt. Toutefois, cette condition n’est pas exigée lorsque l’emprunteur ou l’un des occupants du logement est :

• titulaire d’une carte d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie et dans l’incapacité d’exercer une activité professionnelle,
• bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH),
• victime d’une catastrophe (par exemple : catastrophe naturelle, technologique) ayant rendu sa résidence définitivement inhabitable (la demande doit être réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l’arrêté constatant le sinistre).

Un bénéficiaire vendant son logement pour en acheter un nouveau peut demander le transfert de son PTZ +.

Dans tous les cas, le logement concerné par le prêt doit obligatoirement être la résidence principale du bénéficiaire, c’est-à-dire qu’il doit l’occuper au moins 8 mois par an, dans les cas suivants :

• en cas de force majeure,
• pour raison de santé,
• en cas d’obligation liée à l’activité professionnelle caractérisée : par des déplacements réguliers, par la nécessité absolue de service contraignant l’emprunteur à résider dans un logement qui n’est pas le logement financé avec le PTZ +, par l’éloignement entre le logement financé et le lieu de l’activité, dans la limite d’une durée de trois ans,
• en cas de mise en location du logement sous, là aussi, des conditions bien précises.

Il est rappelé que la condition de non propriété lors des 24 mois précédent l’achat peut amener un ancien propriétaire à être éligible au PTZ +. Il faut simplement que ce dernier ait revendu son ancienne résidence principale depuis au moins 2 ans (il est donc locataire ou hébergé à titre gracieux dans l’intervalle).

Par ailleurs, l’emprunteur doit occuper sa résidence principale dans le délai d’un an suivant la déclaration d’achèvement des travaux ou l’acquisition notariale du logement. Cependant, un acquéreur peut obtenir un PTZ + pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de six ans.

Dans tous les cas, le logement concerné par le prêt doit obligatoirement être la résidence principale du bénéficiaire, c’est-à-dire qu’il doit – ou devra – l’occuper au moins 8 mois par an, sauf déplacements obligatoires.

Les logements concernés

Le PTZ + est accessible pour l’achat ou la construction d’un logement neuf énergétiquement performant (BBC 2005 ou RT 2012), ou le rachat par ses occupants d’un logement du parc locatif social (HLM). Par ailleurs, est considérée comme une opération neuve l’acquisition d’un logement ancien après réalisation de travaux suffisants pour qu’il soit considéré comme neuf au sens fiscal du terme. Les travaux, réalisés avant la vente, sur l’immeuble existant doivent avoir rendu à l’état « neuf » :

• soit la majorité des fondations,
• soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la rigidité de l’ouvrage,
• soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement,
• soit un ensemble d’éléments de second œuvre dans une proportion des deux tiers pour chacun d’eux (CGI : art.257, I-2-2).

Depuis le 1er janvier 2016, la loi s’est quelque peu assouplie à ce sujet en permettant aux primo-accédants souhaitant acheter dans l’ancien de bénéficier du PTZ + dès lors qu’ils consacrent au moins 25 % du coût total de l’opération (incluant donc achat + frais + travaux) à la rénovation du bien en question

On entend par « rénovation », les éléments suivants :

• création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes,
• modernisation, assainissement ou aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes,
• travaux destinés à réaliser des économies d’énergie, à l’exception de ceux financés grâce à un éco-PTZ.

En outre, les travaux devront être réalisés dans un délai maximum de 3 ans. 

Il ne peut être accordé qu’un seul PTZ + par ménage et par opération.

Le montant et la durée du PTZ +

Le montant et la durée du PTZ + dépendent du coût total de l’opération (toutes taxes comprises), du nombre de personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement (la femme enceinte d’un enfant à naître compte pour deux ; si elle attend des jumeaux, elle compte pour trois, etc…) et de la nature du logement considéré (neuf, ancien, HLM).

Il dépend, par ailleurs, du revenu fiscal de référence de toutes les personnes composant le foyer. Depuis début 2016, ce plafond global de revenus a été revu à la hausse pour augmenter le nombre de foyers éligibles à ce crédit.

Le tableau ci-dessous récapitule les plafonds de ressources (à compter du 1er janvier 2016). Au-delà des montants indiqués, vous n’êtes pas éligibles au PTZ +.

Le calcul du PTZ + dépend aussi du montant global de votre opération. Le tableau ci-dessous récapitule les montants maximum à ne pas dépasser selon le nombre de personnes constitutif du foyer fiscal.

Le calcul du montant du PTZ est complexe parce qu’il intègre d’autres notions ou spécificités (notamment le coefficient familial). Pour valider le montant de votre PTZ +, cliquez ici
Les revenus pris en compte sont les revenus fiscaux de référence c’est-à-dire ceux qui figurent sur les avis d’imposition de l’année N-2. Ils tiennent compte des abattements (10% pour les salariés) et des autres cas particuliers (pensions alimentaires, revenus fonciers, dons aux œuvres).

Enfin, le montant et la durée du PTZ + dépendent de la zone géographique où se situe le bien immobilier. Pour savoir dans quelle catégorie (A, B1, B2 ou C) se situe votre commune, cliquez ici (format .xls) ou cliquez ici (format .pdf).

La durée de remboursement du prêt varie de 20 à 25 ans (avec un palier à 22 ans) étant entendu que l’Etat a réintroduit la possibilité d’obtenir un différé (c’est-à-dire une première phase durant laquelle vous ne remboursez rien).

La durée du différé de remboursement ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération. Il faut savoir également que la durée de cette première période peut être réduite à la demande de l’emprunteur sans pouvoir être inférieure à 4 ans.

Financements complémentaires

Le PTZ +, qui ne peut être accordé seul, est cumulable avec tout autre prêt, sous réserve des conditions éventuelles d’obtention liées à chacun d’entre eux :

• le prêt bancaire libre,
• le prêt PAS,
• le prêt conventionné,
• le prêt épargne logement,
• le prêt 1% patronal, – les prêts sociaux,
• l’éco-PTZ (dans ce cas, le coût d’opération retenu pour le calcul du montant du PTZ + ne tient pas compte des montants de travaux financés par l’éco-PTZ).

Bon à savoir

Tant que le PTZ n’est pas intégralement remboursé, le logement ne peut être loué qu’en cas de :
• mutation professionnelle à plus de 50 kilomètres ou 1h30 de transport du logement,
• divorce ou de dissolution d’un PACS,
• de chômage de plus d’un an,
• d’invalidité ou de décès.

Il ne peut en aucun cas devenir résidence secondaire, local commercial ou location de vacances.