Ne vous y trompez pas, le financement immobilier est un service qui revêt des formes complexes et inattendues. Sa compréhension et sa maîtrise requièrent beaucoup de savoir-faire et de finesse. Pour vous éviter de tomber dans les pièges les plus classiques ou simplement pour y voir plus clair, Exalliance vous révèle les différentes astuces pour emprunter “malin”.
La règle des 35 % d’endettement (qui était de 33 % jusqu’en janvier 2021) est très souvent perçue comme un frein voire une contrainte. Pourtant, passer d’un statut de locataire à celui de propriétaire peut réserver de désagréables surprises. Très souvent les échéances de votre crédit se révèlent plus importantes que votre loyer actuel. Il faut compter avec les assurances de prêts et divers autres frais. De plus, les charges de propriétaires sont sensiblement plus importantes que les charges locatives (travaux, ravalement, ascenseur, gardiennage…). Il en est de même au niveau des taxes et de la fiscalité (taxe foncière notamment). Avant tout engagement, Exalliance se tient à votre disposition – et ceci gratuitement – pour faire le point sur votre situation potentielle d’emprunteur.
Parmi les pièces demandées par les organismes prêteurs lors du montage de votre dossier de financement, les extraits de compte tiennent une place importante. En effet, le banquier vérifie votre solvabilité et donc votre capacité à gérer votre trésorerie personnelle ; il valide l’existence ou non de crédits en cours et atteste de la perception des salaires conformément à ce que vous lui avez préalablement indiqué. Veillez donc à pouvoir présenter des décomptes « propres » et « soignés » au minimum sur les trois derniers mois.
Plus votre profil est attractif, meilleures sont les propositions bancaires. Venir sans apport est mal perçu car cela signifie que la banque va porter – elle seule et durablement – le risque lié à votre financement. Cela signifie également que vous avez des difficultés à épargner et donc à gérer vos comptes. Les quelques mois précédents votre acquisition, essayez de faire quelques économies ou faites vous aider par vos proches en sollicitant auprès d’eux une donation ou une avance sur héritage. A ce jour, la grande majorité des organismes prêteurs réclament l’équivalent des “frais” soit environ 10 % du montant total de votre projet.
De nombreux agents immobiliers surévaluent le montant du mobilier mentionné dans le compromis de vente, ce mobilier échappant – de facto – au calcul des frais notariés. Mais attention, à l’exception du mobilier dit « meublant » (correspondant aux biens scellés à la structure selon le code civil), le mobilier ne peut être financé par le biais d’un crédit immobilier. Certaines banques le sortent du plan de financement global de votre opération et peuvent être amenées à vous proposer un prêt personnel ou un crédit à la consommation si vous n’êtes pas en mesure de le couvrir par un surplus d’apport.
Cela peut paraître logique pour un courtier mais pas forcément pour un Client. Bon nombre d’emprunteurs restent en effet attachés à leur établissement historique. Dites-vous bien que votre banque – établissement commercial par excellence – conserve et développe une relation avec vous dès lors que vous lui faites gagner de l’argent ! N’ayez donc aucun scrupule à quitter votre organisme si celui-ci ne répond pas à vos attentes en matière de crédit.
Vous ne le savez peut être pas mais vous pouvez prétendre – en fonction de votre profil et de votre projet – à des crédits à taux minorés (PTZ +, prêt action logement, prêt épargne logement, prêt fonctionnaire…). La mise en œuvre de ces derniers peut vous permettre de baisser le coût de votre mensualité et diminuer le montant global des intérêts ainsi générés. Ces prêts peuvent, par ailleurs, faire l’objet d’un lissage.
Vous êtes éligible au PTZ + ? Alors, soyez malin et optimisez son montant. Le calcul du PTZ + est multifactoriel. N’hésitez pas, par exemple, à faire jouer votre éligibilité même si vous avez déjà été propriétaire dans votre vie ; en effet, beaucoup d’emprunteurs oublient qu’on redevient primo-accédant après deux années de location ou d’hébergement à titre gracieux. Par ailleurs, essayez de trouver une résidence principale en zone A ou B1 plutôt que dans les autres zones. Enfin, n’oubliez pas déclarer que vous attendez un enfant. En effet, les enfants à naître (certificat de grossesse à l’appui) viennent compléter la composition du foyer fiscal (en plus des adultes et des enfants déjà à charge).
Lors de la mise en place de votre financement immobilier, votre organisme prêteur vous oblige à la souscription d’une garantie (en cas d’insolvabilité de votre part). Si la garantie la plus classique est l’hypothèque, certaines banques peuvent être amenées à vous proposer un système de cautionnement. Souvent plus cher que le régime hypothécaire (particulièrement en Alsace qui bénéficie d’une exonération de taxe de publicité foncière), le cautionnement moral procure cependant deux avantages : l’absence de frais de mainlevée d’hypothèque en cas de revente prématurée de votre logement et, selon les organismes, la restitution d’une partie des frais de mise en place à l’issue du remboursement de votre crédit. Par ailleurs, en fonction de votre profession et de votre statut (fonctionnaire essentiellement), votre propre organisme mutualiste peut vous offrir un tel service en se porter garant.
D’abord avec la directive Lagarde de 2010 puis avec la loi Hamon de 2015 et, enfin, avec la loi Lemoine de 2022, vous n’êtes plus obligé de souscrire l’assurance de prêt au sein de votre banque. Cette externalisation s’appelle la « délégation d’assurances ». Vous bénéficiez d’un contrat sur-mesure et ne payez plus pour les autres. A niveau égal de garanties, vous pouvez réaliser de 10 à 50 % d’économie surtout si vous êtes jeune emprunteur (moins de 40 ans) et sans problème de santé.
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L’assurance de prêt se décline en de multiple garanties : le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie, l’interruption temporaire de travail, l’invalidé totale ou partielle. Même si cela est rare, les banques peuvent vous proposer, en plus, une garantie chômage appelée aussi option « perte d’emploi ». Cette garantie, dont le tarif est souvent prohibitif, est assortie de conditions draconiennes (carences importantes notamment) qui rendent son intérêt très relatif…
Les banques ont à cœur de bien mesurer l’adéquation entre « profil » et « projet ». Ainsi, il est préférable d’acheter un bien facilement revendable (bon prix, bon emplacement, bonnes prestations, etc…) et en correspondance avec vos capacités de remboursement. Ne demandez pas une enveloppe trop importante pour les travaux car ces derniers n’engendrent pas obligatoirement une plus-value d’égale valeur sur le prix global du bien. Les établissements prêteurs privilégieront, par exemple, des travaux d’agrandissement plutôt que des travaux d’embellissement.
Vous souhaitez bénéficier des astuces précédemment présentées ? Passez par votre courtier Exalliance qui, au-delà, saura vous accompagner dans tous les autres compartiments de votre financement. Le prêt immobilier est un service faussement simple. Les pièges sont si nombreux et les enjeux tant importants qu’il est préférable de se faire aider par de vrais professionnels du secteur.
