La vie d’une entreprise, quelque qu’en soit l’activité et le degré de développement, conduit le dirigeant à s’interroger sur la possibilité d’investir dans des « murs » en vue d’une constitution patrimoniale personnelle (via une SCI par exemple) ou professionnelle (optimisation du patrimoine de la société directement).
Les objets peuvent être très variables :
- acquisition de murs et de fonds,
- acquisition de foncier,
- acquisition de bureaux ou de surfaces tertiaires,
- acquisition / construction de locaux dédiés au public,
- acquisition / construction de locaux techniques ou industriels,
- acquisition / construction d’entrepôts ou de surfaces de stockage,
- travaux d’agrandissement ou de restructuration.
Il va sans dire que le financement d’une opération immobilière sur fonds propres de la société est à proscrire. Il convient de privilégier, coûte que coûte, l’une ou l’autre des deux formules suivantes :
Le prêt immobilier bancaire classique
Comme son petit frère, le prêt immobilier aux particuliers, le prêt immobilier aux professionnels est constitué des mêmes caractéristiques. En effet, il se décline en un montant, un taux et une durée. La société emprunteuse a également le choix entre :
- les prêts amortissables : le remboursement intègre une part d’intérêts (qui diminue au fil du temps) et une part de capital (qui augmente). Ces prêts peuvent se décliner en taux fixe ou en taux révisable (cette 2nde option étant plus régulièrement utilisée par les professionnels que par les particuliers car la variabilité éventuelle est affectée au bilan sous forme de charges supplémentaires),
- les prêts in fine : plus spécifiquement dédiés aux investisseurs du type SCI, ces prêts consistent à ne rembourser que les intérêts – constants le cas échéant – et à solder en une seule fois le capital à l’issue du remboursement. Cela implique évidemment soit de bloquer le capital en vue de son remboursement final soit de reconstituer ce même capital tout au long de la vie de l’emprunt (exemple : ouverture d’un contrat d’assurance-vie avec versements périodiques). Par rapport à crédit amortissable, ce mode de financement est plus coûteux.
Différences notables avec un crédit immobilier particulier
- les durées proposées sont plus courtes (maximum 12 à 15 ans selon les établissements prêteurs),
- les taux négociés sont plus élevés (de 0,20 % à 0,50 % selon les périodes, les risques, le types de banques…),
- les textes et la réglementation sont moins protecteurs. A titre d’exemples, le délai de réflexion dit délai « Scrivener » de 11 jours n’existe pas et les pénalités en cas de remboursement anticipé sont souvent bien plus élevées que les 6 mois d’intérêts (plafonnés à 3 % du capital restant du) valables pour un particulier.
le crédit bail immobilier
En fonction du bilan de la société demandeuse, les banques peuvent conseiller d’opter pour un crédit bail immobilier. Comme pour le crédit bail mobilier (ou « leasing »), l’emprunteur devient en quelque sorte locataire de la banque avec une option d’achat des locaux en fin de contrat. La durée est généralement limitée à 15 ans (il peut même y avoir intérêt à limiter la durée à 12 ans pour éviter le paiement de droits d’enregistrement).
Le crédit bail immobilier présente de nombreux avantages :
- un financement pouvant aller jusqu’à 100 % de l’acquisition,
- une durée de financement adaptée,
- des loyers déductibles du résultat imposable,
- l’achat de l’ensemble immobilier en fin de contrat (pour une somme prédéterminée à la signature du contrat),
- la possibilité de fixer une valeur de rachat importante permettant de diminuer les loyers,
- un financement flexible avec la possibilité de :
- céder le contrat à un tiers,
- sous-louer tout ou partie du bien immobilier,
- lever par anticipation son option d’achat.
Le crédit bail immobilier engendre aussi quelques inconvénients :
- en cas de dépôt de bilan, les loyers versés sont définitivement perdus,
- impossibilité de consentir un bail commercial en cas de sous location,
- obligation d’obtenir l’agrément de la banque pour chaque sous location mise en œuvre (frais de notaire pour toute nouvelle sous-location).
Dans le cadre d’un investissement immobilier, la question de l’identité de l’acquéreur est fondamentale. Est-ce la société qui achète ses propres murs ou bien est-ce le dirigeant pour le compte de sa société (ou d’une société tierce) ?
Dans le premier cas, une inscription à l’actif professionnel valorise l’entreprise et rassure les prêteurs en cas de demande de financement. Toutefois, la société doit pouvoir supporter le coût de ce prêt. En cas de démarrage d’activité, il est clairement plus judicieux de donner la priorité à des investissements productifs de valeur ajoutée plutôt que d’immobiliser les « faibles » ressources de cette jeune entreprise dans des murs. Il sera également évité l’acquisition de murs par la structure en cas de revente programmée de cette dernière (le bilan s’en trouverait dégrader).
En cas d’acquisition par l’entreprise, les murs sont portés à l’actif de son bilan et plusieurs dépenses sont conséquemment déductibles des bénéfices :
- les intérêts du prêt immobilier,
- les frais d’acquisition,
- les amortissements,
- les primes d’assurance,
- les charges relatives à l’entretien et aux réparations courantes.
Dans le second cas, l’opération s’apparente bien plus à une opération patrimoniale qui offre deux possibilités :
- créer un actif et enrichir ainsi le patrimoine personnel du dirigeant-investisseur (rentrée d’argent frais, préparation de la retraite…),
- engendrer de la souplesse dans la transmission et le partage des actifs professionnels (cession de l’activité mais conservation de la propriété des murs, location des murs uniquement, donation des murs aux héritiers…).
La société exploitante (c’est-à-dire locataire du bien) déduit intégralement le montant des loyers versés de son bénéfice imposable.
