Le prêt in fine est un prêt immobilier dont on ne rembourse que la part des intérêts pendant la durée programmée. Le capital est alors remboursé dans sa totalité à l’échéance du crédit. A cet égard, l’emprunteur se constitue une épargne en versant, en une fois ou de façon périodique, une somme sur un produit d’épargne ou de placement. Ce placement, qui est bien souvent une assurance vie, est nanti en faveur de l’organisme prêteur.
Le prêt in fine a été conçu comme une formule fiscalement avantageuse. Il est attrayant pour les personnes fortement imposées et qui perçoivent des revenus fonciers : les investisseurs locatifs (particuliers ou SCI). Ces investisseurs peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts d’emprunt. Plus les intérêts sont élevés, plus la déduction est importante. Or, ces intérêts sont calculés sur le capital restant dû, capital qui diminue à chaque mensualité dans le cadre d’un prêt amortissable traditionnel (le montant des intérêts étant dégressif avec le temps qui passe). A l’inverse, dans le cadre d’un prêt in fine, pour lequel le capital n’est pas amorti, les intérêts restent à un niveau élevé pendant toute la durée du prêt immobilier engendrant ainsi une défiscalisation forte et durable.
L’inconvénient majeur du prêt in fine est son taux plus élevé que les autres emprunts immobiliers. Mais au regard des différents avantages qu’il apporte cet inconvénient est minime :
- les intérêts non dégressifs et élevés du prêt in fine permettent une déduction fiscale importante,
- le surcoût du prêt in fine est souvent compensé par la capitalisation à un taux de rendement du placement supérieur au taux d’emprunt (selon les périodes et les taux pratiqués),
- le prêt in fine permet une diversification du patrimoine (investissement immobilier et financier),
- dans la grande majorité des cas, l’assurance du prêt in fine rembourse l’emprunt lorsqu’un accident de la vie survient (décès, invalidité, incapacité…). Dans ces cas là, les successeurs bénéficient, en plus du bien immobilier, du placement (le placement n’est plus nanti en faveur de la banque puisque celle-ci est remboursée par la compagnie d’assurance). Par ailleurs, le placement étant souvent une assurance vie les frais de succession à payer sont limités,
- dans le cas d’un versement unique sur le produit d’épargne ou de placement – dès le début prêt – les mensualités à débourser sont moins importantes dans le cadre d’un prêt in fine.
La durée de remboursement d’un prêt in fine varie généralement de 5 à 15 ans (parfois jusqu’à 20 ans).
Il est possible de renégocier le crédit in fine en cours voire de le racheter par le biais d’un crédit amortissable traditionnel.
A ce jour, peu d’établissements bancaires font la promotion de cette formule…
