Vous vous apprêtez à solliciter un crédit immobilier. Il est légitime que vous vous posiez des questions. Lisez attentivement les réponses que nous vous proposons ci-dessous tel un premier niveau d’informations…
Avec près de 45 % de parts de marché (en France, quasiment 1 personne sur 2 use désormais des services d’un courtier immobilier), ce professionnel analyse votre dossier, vous conseille et vous oriente sur tous les aspects du financement (incluant l’assurance de prêt). En cela, le courtier est devenu un expert sur lequel vous pouvez vous appuyer avec confiance. Il vient compenser la présence baissière des banques dans ce secteur (les fermetures d’agences sont une réalité) et l’amoindrissement des disponibilités de ces dernières (personnel et créneaux de rendez-vous de plus en plus restreints…).
Le courtier fait le tour des banques à votre place ce qui vous fait gagner du temps. Il vous fait bénéficier de modalités avantageuses, de taux négociés et de frais de dossier minorés ce qui vous fait gagner de l’argent. Les services proposés par les intermédiaires financiers sont donc très vite amortis.
Enfin, le courtier en crédit vous accompagne pour vous faciliter le montage de votre dossier dans un contexte légal et règlementaire souvent perçu comme complexe, évolutif et donc illisible.
Dès lors que vous projetez de construire, acquérir un bien immobilier ou réaliser des travaux. Vous pouvez ainsi prendre contact avec Exalliance après la signature de votre contrat de réservation ou de votre compromis de vente ou des devis en cas de rénovation du bien considéré.
Toutefois, nous sommes à votre disposition avant cette phase si vous souhaitez faire le point sur votre situation et notamment calculer votre capacité d’endettement ou déterminer par anticipation votre surface financière. Depuis plusieurs années, notamment avec le durcissement des conditions d’octroi de crédit, notre Cabinet à développer le concept de “diagnostic pré-acquisition” pour vous permettre – par avance – de connaitre les pièges à éviter et les leviers de réussite de votre futur prêt immobilier (cette phase est totalement gratuite). On ne le sait pas toujours, mais l’obtention d’un crédit (et de l’assurance qui l’accompagne nécessairement) est quelque chose de faussement simple. Alors, faites-vous assister le plus tôt possible dans votre projet !
La validation de votre capacité d’emprunt et la faisabilité de votre projet sont obtenues immédiatement à l’issue de votre rendez-vous. Concernant le tour des banques et la négociation de votre taux, nous vous faisons un retour au bout de 2 à 5 jours ouvrés.
Beaucoup de courtiers affirment pouvoir vous donner une réponse sous 24 h 00 ! Chez Exalliance, nous privilégions la qualité et l’assurance d’une solution de financement juste et validée. C’est tout de même mieux.
Absolument pas. Exalliance met tout en œuvre pour traiter votre dossier à distance. Nos outils de gestion et de communication actuels nous permettent d’instruire votre demande dans les meilleures conditions tout en vous informant de son évolution et ceci à distance. La crise du Covid-19 a accéléré ce processus par le jeu des “visios”, de la digitalisation et des traitements dématérialisés.
Néanmoins, pour plus de confort et une meilleure qualité d’échanges, nous vous proposons de nous rencontrer physiquement en agence. Exalliance vous accueille avec ou sans rendez-vous. Pour en savoir plus, cliquez ici : Contact
L’époque des courtiers financiers gratuit est révolue !
Comme la grande majorité de ses confrères, Exalliance facture des frais de dossier appelés aussi “honoraires de courtage”. Toutefois :
- ces frais sont régulièrement inférieurs à ceux pratiqués par la concurrence,
- ces frais viennent compenser les charges administratives et les coûts fixes réellement supportés par la société Exalliance (coûts qui suivent l’inflation),
- ces frais sont entièrement intégrés dans votre plan de financement ; ils sont donc quasiment imperceptibles pour vous,
- ces frais peuvent vous être intégralement remboursés si vous parrainez vos proches (parrainage),
- ces frais sont encaissés uniquement en cas de réussite du dossier (comme l’exige la règlementation) c’est-à-dire à partir du moment ou vous acceptez l’une de nos solutions de financement,
- ces frais sont amplement compensés par l’effort de taux et la négociation des frais de dossier bancaire dont vous bénéficiez grâce à l’intervention d’Exalliance qui agit également sur le coût de votre assurance emprunteur (poste non négligeable à l’heure actuelle).
User des services d’un intermédiaire financier est un investissement et un acte encadré par la loi.
C’est très simple : à chaque fois qu’un crédit immobilier est accordé et débloqué par une banque, cette banque verse une commission au courtier qui lui a soumis le dossier.
Par ailleurs, le courtier facture des frais de dossier à ses Clients. Si ces “honoraires” constituent une source de rémunération complémentaire, ils permettent prioritairement à l’intermédiaire de couvrir ses frais administratifs et ses charges de structures (loyer du point de vente, assurances, salaires, dépenses de communication, etc…).
La pérennité des activités du courtier implique donc le traitement d’une certaine volumétrie de dossiers de financement chaque année.
Vous pouvez consulter nos calculatrices en cliquant ici pour connaître – en quelques secondes – votre droit au prêt à taux zéro, votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement…
Le prêt relais est une avance que consent la banque à un propriétaire qui exprime un besoin de financement dans le cadre d’une nouvelle acquisition, alors que ce dernier n’a pas encore vendu le bien qu’il détient à ce moment-là. Il est extrêmement rare de réussir à faire coïncider la phase d’achat d’un nouveau bien avec la phase de revente d’un bien en cours de détention. Le crédit relais permet ainsi de ne pas laisser échapper le nouveau logement convoité…
Deux types de crédit relais existent : le crédit relais “sec” (de moins en moins proposé par les banques) et le crédit relais jumelé à un prêt immobilier sur le long terme. Pour chacun d’entre eux, les durées proposées varient de 12 à 24 mois. Son montant représente entre 60 et 80 % de la valeur du bien immobilier que vous détenez et qui sera mise en vente ultérieurement (montant minoré, par ailleurs, du capital restant du dans l’hypothèse d’un crédit résiduel sur le bien considéré).
Pour l’emprunteur se présentent alors deux options de remboursement. Soit il ne rembourse d’abord que les intérêts, attendant la vente de son bien immobilier pour rembourser tout le capital d’un seul coup. Cette formule est avantageuse au niveau du coût global mais se révèle plus lourde à supporter car il doit faire face aux charges mensuelles de remboursement de son prêt immobilier à titre principal en plus des intérêts d’emprunt de son crédit relais. Soit il rembourse le tout (intérêts et capital) lors de la revente du bien. Pas de charges mensuelles donc, mais attention, la facture se révèlera plus lourde puisque les intérêts non acquittés durant la période de relais s’ajouteront, in fine, au capital à rembourser.
Le prêt-relais est complexe à comprendre et à mettre en œuvre. Pour plus de détails au sujet de ce type de crédit, cliquez ici.
Longtemps, les banques ont fixé le taux d’endettement maximum autorisé à 33 % des revenus des emprunteurs, taux assorti, toutefois, d’une certaine souplesse accordée aux CSP les plus favorisées (prise en compte du “reste à vivre”). Désormais, les pouvoirs publics permettent aux établissements de crédit de pousser l’endettement jusqu’à 35 % des revenus de leurs clientèles (en prenant cependant en compte les assurances de prêt et en se tenant strictement à ce seuil même pour les emprunteurs les plus fortunés).
Concrètement, cela signifie que vos revenus mensuels doivent être près de trois fois supérieurs à votre future échéance de crédit (incluant éventuellement des prêts en cours).
Pour déterminer votre capacité d’endettement, nous identifions les éléments les plus structurants en termes de revenus et de charges :
- sont considérés comme revenus stables : les salaires nets avant impôt (incluant éventuellement les primes et les parties variables si ces dernières sont récurrentes), les loyers hors charges perçus, les primes-bilans et bénéfices s’ils sont récurrents également (activité non salariée), les pensions et rentes reçues. Vous pouvez y inclure différentes aides et allocations sociales si celles-ci sont assurées pendant la majeure partie de la durée du prêt,
- sont considérées comme charges récurrentes : les crédits en cours, les pensions versées, les loyers résiduels (notamment en cas d’achat d’une résidence secondaire, lorsque vous êtes locataire de votre résidence principale).
La différence entre vos revenus stables et vos charges récurrentes constitue vos ressources nettes.
Le calcul de capacité d’emprunt est habituellement le suivant : [(revenus x 35 %) – charges persistantes éventuelles]. Le résultat correspond à la mensualité de remboursement maximum à laquelle vous pouvez prétendre dans le cadre de votre projet immobilier (assurance incluse).
Un banquier vous répondra que plus vous apportez, mieux c’est car cela constitue une garantie pour lui (principe de dilution du risque). Toutefois, il n’est pas donné à tout le monde de pouvoir mobiliser un capital important dans le cadre d’une opération immobilière. Idéalement, les organismes prêteurs réclament un apport de l’ordre de 20 % à 30 % du montant global du financement.
Cette fourchette peut cependant être revue à la baisse en fonction de la nature de votre profil (le minimum étant de l’ordre de 10 % pour couvrir les frais de garantie ou d’hypothèque, les frais de notaire et les frais de dossier).
Les dossiers sans apport sont presque systématiquement refusés ou assortis de taux rédhibitoires.
Il y a quelques années encore, certains banquiers pouvaient proposer des prêts de très longue durée (30 ans voire 35 ans pour certains d’entre eux). Ces possibilités appartiennent désormais au passé, les règles de conformité édictées par l’Etat ayant limité les maturités à 25 ans (27 ans maximum en cas de construction ou travaux).
L’avantage consenti par le rallongement de la durée était, du reste, très relatif sur le montant de l’échéance comme en témoigne l’exemple ci-dessous (pour une explosion du coût du crédit en revanche).
Crédit sur 20 ans
| capital emprunté : | 200.000 € |
| durée : | 240 mois (soit 20 ans) |
| taux fixe envisagé (hors assurance) : | 1,90 % |
| mensualité : | 1.002,32 € |
| total intérêts | 40.557 € |
Crédit sur 30 ans
| capital emprunté : | 200.000 € |
| durée : | 360 mois (soit 30 ans) |
| taux fixe (hors assurance) : | 3,00 % |
| mensualité : | 843,21 € |
| total intérêts | 103.556 € |
Soit une différence en intérêts (hors assurances) de : 66.299 € !
Plus que jamais, il est donc préférable d’emprunter sur une durée raisonnable (comprise entre 20 et 25 ans ou moins pour ceux dont la capacité d’emprunt le permet).
Oui totalement ! Avec la Directive Lagarde de 2010, amplement renforcée par la Loi Hamon (2015) puis la Loi Sapin 2 (amendement Bourquin de 2018), le marché de l’assurance de prêt – largement trusté par les banques jusque là – s’est progressivement fissuré au profit de compagnies délégataires.
Mieux encore, depuis le 1er juin 2022 (pour les nouvelles souscriptions) et le 1er septembre 2022 (pour les contrats déjà en cours), la Loi Lemoine vous donne la possibilité de résilier votre contrat groupe bancaire à tout moment (c’est-à-dire sans aucun préavis). Ainsi, vous devenez libre de choisir dès le départ votre contrat (ou d’en changer si vous en avez un ancien sur un crédit en cours). Du fait de ses accords particuliers avec différentes structures partenaires, Exalliance vous propose une alternative à l’assurance de la banque par des solutions assurantielles individualisées et à tarif compétitif.
L’assurance de prêt est un sujet complexe et à forts enjeux. Pour plus de détails concernant cette thématique, rendez-vous sur le site de notre partenaire www.assurance-de-pret-expert.com.
Le « taux annuel effectif global » (TAEG), anciennement nommé « taux effectif global » (TEG), représente le coût total du crédit pour le consommateur. Il est exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit. Il s’agit du montant que vous devrez verser en plus du capital emprunté. Par définition, il est donc plus important que le taux nominal de l’emprunt (qu’il intègre en son sein).
Le TAEG concerne les prêts immobiliers et les crédits à la consommation. En cela, il exclut les crédits aux entreprises et aux personnes morales de droit public.
Le TAEG comprend habituellement :
- le taux nominal du prêt utilisé pour calculer les intérêts de ce dernier,
- les frais de dossier,
- le coût des assurances obligatoires,
- les frais de garantie (hypothèque, cautionnement moral, PPD, etc…),
- le coût de l’éventuelle évaluation du bien immobilier (hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier).
Le TAEG, censé permettre la comparaison de plusieurs offres de crédit entre elles, n’est finalement pas un “outil” aussi clair qu’il n’y parait car les établissements financiers n’y glissent pas tous les mêmes éléments dans le cadre de sa détermination. Les éléments qui suivent sont diversement intégrés par les banques :
- les frais d’ouverture et de tenue d’un compte, les frais d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte,
- les frais payés ou dus à des intermédiaires dont l’intervention conditionne l’octroi du prêt (ce point reste sujet à interprétation jusque devant les tribunaux),
- la part facultative des contrats d’assurance de prêt (sachant que cette part peut être déterminée par la banque de manière individualisée)…
En tout état de cause, le TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure. Si tel est le cas, l’établissement de prêt ne peut pas éditer les offres de crédit.
Une caution est une garantie par laquelle un tiers s’engage à payer à votre place si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit immobilier. Cette caution peut être :
- une personne physique (parents, frère ou sœur…),
- une société spécialisée (Crédit Logement, Camca, Saccef, Casden…),
- une organisation professionnelle (telles qu’une mutuelle).
Une hypothèque est aussi une garantie dite “garantie réelle”. Mais celle-ci se caractérise par la possibilité pour la banque d’obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l’incapacité d’assumer vos mensualités. Elle doit être constatée par un acte notarié. Si vous vendez le bien acquis avant le terme du prêt, vous devrez acquitter des frais de mainlevée puisque l’hypothèque ne peut être affectée à un tiers acquéreur.
Si vous avez le choix, l’hypothèque est déconseillée pour des emprunts d’un faible montant en raison de son coût, de sa rigidité et des formalités administratives à accomplir. Encore que dans les départements 57, 67 et 68, le droit local, toujours en vigueur, se caractérise par un calcul du coût de cette garantie plus favorable aux Clients que dans les autres départements français (absence, notamment, de taxe de publicité foncière).
Il convient de noter qu’avec le temps, le choix entre les deux formes de garantie (hypothèque et cautionnement) est imposé par l’organisme de crédit en fonction de sa politique…
Dans le cas du taux fixe, les mensualités sont constantes sur toute la durée du prêt. Dans le cas du taux variable, le taux d’intérêt, et donc les mensualités, sont susceptibles de variations à la hausse comme à la baisse. Ces variations sont fonction de l’évolution d’un indice de référence. Pour protéger leurs Clients contre de trop fortes hausses de taux, les banques ont mis au point d’autres types de taux variables nommés taux variables capés : dans le cas d’espèce, le taux ne peut dépasser un certain « cap » ou plafond défini à la signature du contrat de prêt.
Votre préférence dans ce domaine doit être liée à votre degré d’acceptation du risque :
- les taux fixes sont sûrs, mais les mensualités correspondantes sont comparativement légèrement plus élevées,
- les taux variables présentent des mensualités plus basses au début du prêt, mais cela peut changer au fil des années,
- les taux révisables capés présentent des mensualités initiales et un niveau de risques intermédiaires.
Avec la baisse continue des taux (depuis 2016-2017), seules les solutions de financement à taux fixe ont été maintenues. Dans l’hypothèse d’une remontée des barèmes, il n’est pas exclu que les établissements prêteurs renouent un jour avec différentes formules à taux variable…
Deux cas de figure doivent être envisagés :
- votre banque se révèle la mieux disante : il n’y a aucun changement puisque vous restez Client de votre établissement habituel. Ce dernier peut, néanmoins, vous réclamer des contreparties supplémentaires (ouverture d’un produit d’épargne, souscription de parts sociales ou d’un contrat d’assurance habitation…),
- c’est une autre banque qui fait la meilleure offre de financement : vous pouvez conserver la relation avec votre agence bancaire (la multibancarisation étant parfaitement autorisée). Sachez, toutefois, que la nouvelle banque (faute de pouvoir officiellement vous l’imposer) réclamera de votre part la domiciliation de vos revenus, l’ouverture d’un compte, le transfert de toute ou partie de votre épargne…
Un prêt correspond en quelque sorte à un service de location d’argent. Le coût de cette location est défini par un taux qui se calcul à l’aide des facteurs suivants :
- le coût du refinancement, c’est-à-dire le prix auquel les banques achètent l’argent sur les marchés financiers (marchés interbancaire et européen),
- les frais de fonctionnement de l’établissement prêteur (charges de structures par exemple),
- la prix du risque porté par la banque (qui peut être confronté, à moment donné, à des emprunteurs insolvables).
Parmi ces critères, le coût du refinancement constitue le coût principal pour les banques ce qui explique pour l’essentiel les évolutions hebdomadaires ou mensuelles des taux immobiliers. En général, le coût du refinancement est de deux natures :
- pour les prêts à taux fixe, l’emprunt à long terme, dont la référence est intitulée OAT 10 ans (Obligations Assimilables au Trésor),
- pour les prêts à taux variable, l’emprunt à court terme, dont la référence est intitulée Ester ou Euribor (le plus souvent trois mois ou un an).
Les marges globales ajoutées par les banques à ces taux sont comprises entre 0,10 % et 1,50 % selon la politique commerciale du moment, la demande sur le marché ou la zone géographique concernée. Le fait de disposer d’un apport personnel élevé (par exemple supérieur à 25 %) permet aux banques de diminuer leur prime de risque et donc de proposer des taux plus attractifs.
Nous mettons à votre disposition divers moyens de venir à notre rencontre :
Téléphone : 06 81 59 02 02
Email : contact@exalliance-finance.fr
Physiquement, avec ou sans rendez-vous :
Agence Stras’Finance
82, Route du Polygone
67100 STRASBOURG
Agence-relais du Bisch’ (siège social)
5, Place de l’Aubépine
67870 BISCHOFFSHEIM
Depuis la crise du Covid-19, nous nous mettons également à votre disposition à distance (sous forme de “visio”).
N’hésitez pas à compléter notre formulaire en ligne en cliquant ici. Enfin, pour plus d’infos, rendez-vous sur notre onglet “contact“.
Un primo accédant est un Client qui accède pour la première fois à la propriété en achetant dans l’ancien ou dans le neuf – construction individuelle incluse – sa résidence principale. Dans le cadre d’un couple, il faut que les deux emprunteurs dispose du statut de primo accédant pour que le ménage, dans son ensemble, soit considéré comme primo accédant.
Peu de gens le savent, mais on redevient primo accédant après deux années de non détention de sa résidence principale (exemples : logement occupé en tant que locataire ou hébergement à titre gracieux).
La primo accession ne concerne que la résidence principale. Ainsi, des Clients propriétaires d’une résidence secondaire ou d’un bien à usage locatif peuvent être considérés comme primo-accédants pour le peu qu’ils ne soient pas propriétaires de leur résidence principale (ou qu’ils ne l’ont pas été au cours des 24 derniers mois).
La durée moyenne d’un financement immobilier à l’heure actuelle est de 19,5 ans (au moment de la souscription). Cette durée s’est sensiblement allongée au cours de ces 20 dernières années (en 2000, la maturité moyenne se situait aux alentours des 14 ans).
Toutefois, la durée de “conservation” d’un premier prêt est assez faible. En effet, en moyenne, les primo-accédants remboursent leur crédit au bout de 8 à 9 ans (les causes en sont multiples : revente du bien, décès, divorce, agrandissement de la famille, mutation professionnelle…).
Oui et non. Le découvert bancaire, mis en place par de nombreux français, permet ponctuellement de faire passer le compte en-dessous de zéro (avec l’autorisation de la banque donc). Il faut, cependant, veiller à ne pas en faire un usage inconsidéré, une telle situation pouvant être assimilée à une mauvaise gestion.
Le découvert ne doit pas être confondu avec les commissions d’intervention qui sont considérées, pour le coup, comme un véritable incident. Ces dernières traduisent la faiblesse des revenus du Client ou des erreurs caractérisées de gestion de ses comptes. Dans le cas des commissions d’intervention (en général, facturées 8 € par mouvement débiteur), les établissements prêteurs peuvent être amenés à ne pas donner suite au dossier de financement.
Vous pouvez profiter des droits à Prêt Epargne Logement de vos proches qui peuvent vous les céder afin de compléter votre prêt principal avec ces prêts à taux préférentiels. Les personnes qui peuvent vous céder ces droits sont les suivantes : père, mère, frère, sœur, nièce, neveu, oncle et tante. Toutefois, depuis la baisse des taux, ces droits à prêt sont devenus moins intéressants car plus élevés que les taux des prêts traditionnels. Le cas échéant, ils tirent le TAEG vers le haut rendant leur intérêt tout à fait relatif.
Pour connaître les détails des prêts PEL/CEL, cliquez ici
Oui, vous pouvez obtenir plusieurs offres de plusieurs banques différentes et choisir celle qui vous convient le mieux en matière de taux, de souplesse, de durée ou de services attachés. La durée de 10 jours (nommé aussi délais Scrivener) est un minimum légal ; vous ne pouvez pas accepter une offre avant ce délai. Les conditions des banques restent généralement valables pendant 30 jours (le cachet de La Poste ou, depuis l’avènement de la dématérialisation, la date d’accusé de réception depuis votre espace bancaire, faisant foi).
La mise en location d’un bien financé avec un prêt à taux zéro est autorisée sous conditions. Il convient de distinguer 2 cas :
- 1er cas, après 6 années de détention : la mise en location est possible mais le bien ne doit pas être meublé ni loué plus de 6 ans d’affilée. Le bail doit être un bail classique (pas de location saisonnière).
- 2nd cas, au cours des 6 premières années de détention : la mise en location est possible en respectant certains critères:
- en cas de situation particulière : retraite dans moins de 6 ans, mutation professionnelle à plus de 50 kms ou 1 h 30 de trajet, divorce ou résiliation de pacs, situation d’invalidité ou d’handicap, chômage depuis minimum 1 an (attestation Pôle Emploi à l’appui),
- et en respectant les règles suivantes : la location du bien ne doit pas dépasser 6 ans, le logement doit être la résidence principale du locataire, le loyer ne doit pas dépasser les plafonds de loyer des logements sociaux tout comme les revenus du locataire.
Dans tous les autres cas, la mise en location du bien immobilier est possible moyennant le remboursement anticipé total du PTZ.
Pour plus de détails au sujet du PTZ, cliquez ici.
C’est un document qui récapitule et régit les obligations du prêteur et de l’emprunteur (montant, taux, durée, assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques).
A partir du moment où ces conditions sont acceptées par les deux parties, l’offre de prêt se transforme en contrat de prêt. L’offre de prêt est une étape absolument obligatoire et préalable à la mise à disposition des fonds. Elle obéit à un formalisme très strict : envoi par courrier ou de manière dématérialisée, délai de réflexion minimum de 10 jours, validation par le Client, etc…
Si, dans la plupart des cas (notamment les achats dans l’ancien sans travaux), le déblocage des fonds est réalisé par la banque en une seule fois, la situation peut être totalement différente dans le cas de travaux lourds, d’un achat sur plan ou d’une construction de maison individuelle. En effet, ces exemples amènent l’établissement prêteur à fractionner la mise à disposition des fonds. Cela a deux conséquences :
- la banque vous permet de commencer le remboursement du capital uniquement lorsque les fonds sont entièrement versés,
- seuls les intérêts sont payés pendant la période qui court entre le premier versement effectué par la banque et le déblocage final des fonds..
Les intérêts intercalaires correspondent à cette rémunération de l’argent, pendant les périodes qui courent entre les versements effectués par la banque et la libération totale du prêt.
Les intérêts intercalaires sont calculés sur les montants de crédits libérés, au taux du prêt souscrit. Pour estimer leur coût, il suffit d’appliquer le taux du prêt aux montants libérés, en tenant compte de la durée.
On note, par ailleurs, que l’assurance décès invalidité est due sur l’intégralité du montant du prêt dès le premier versement effectué par la banque.
Le fait de commencer à rembourser votre emprunt lorsqu’il est totalement libéré (et donc de payer des intérêts intercalaires), vous permet de ne pas cumuler votre loyer actuel et les mensualités du logement que vous faites bâtir ou rénover.
Deux cas particuliers méritent également d’être soulignés :
- si votre situation financière ne vous permet pas d’assumer le montant des intérêts en plus de votre loyer, sachez qu’il est parfois possible d’obtenir un différé total. Dans ce cas, vous ne faites aucun versement jusqu’à la mise en place finale du prêt. Les intérêts intercalaires sont calculés et leur montant est additionné au montant du prêt pour le calcul des futures mensualités (ici, les intérêts génèrent donc de nouveaux intérêts),
- si votre situation financière vous le permet ou que vous logez déjà dans le bien sujet à travaux de rénovation ou d’extension, sachez que certaines banques proposent des prêts amortissables dès le premier versement. Vous commencez alors immédiatement à amortir le capital des différents versements. Les intérêts intercalaires sont supprimés, ce qui réduit le coût total des intérêts, mais les mensualités que vous devez payer à chaque étape de l’avancement du projet sont logiquement augmentées.
La “soulte” est la somme d’argent qui doit être payée par celui qui, à l’occasion du partage d’une indivision reçoit un lot d’une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre. La soulte correspond, en quelque sorte, au remboursement de la part de celui qui se trouve privé de la chose récupéré par l’autre. En termes immobiliers, la soulte est régulièrement employée en cas de divorce ou de succession.
Elle se calcule habituellement de la manière suivante (dans le cadre d’une séparation par exemple) : [ (valeur du bien au moment de la séparation – capital restant du au moment de la séparation) / 2 ] +/- différentiel d’apport initial (entre les membres du couple).
A noter : d’autres critère sont susceptibles d’entrer en ligne de compte dans ce calcul : le montant du remboursement effectué par l’un et par l’autre, la quotité d’acquisition (50/50 ou 60/40 ou 80/20, etc…), des arrangements ou compensations diverses.
