Vous êtes décidé à investir dans l'immobilier locatif et vous cherchez à financer votre future acquisition de manière optimale. Quelles solutions de crédit s'offrent à vous ? Prêt amortissable ou prêt in fine ? Comment choisir la formule la plus adaptée à votre situation et à votre projet ?

Si pour l'achat d'une résidence principale on a recours au prêt, c'est très souvent parce que nous n'en n'avons pas le choix. D'une certaine manière, on subit le financement dans ce cas précis ! Dans le cadre d'un investissement locatif, au contraire, il est intéressant d'emprunter volontairement. En effet, les revenus fonciers générés par la location de votre futur bien seront soumis à l'impôt sur le revenu (IRPP) et aux prélèvements sociaux ce qui grèvera la rentabilité de votre investissement. Il faut donc trouver des solutions pour diminuer la base d'imposition. Or, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour le calcul de l'IRPP (article 31 du Code Général des Impôts). L'emprunt peut donc être un bon moyen pour alléger la fiscalité applicable à un investissement locatif.

Prêt amortissable ou prêt in fine ?

Avec le prêt amortissable, les mensualités sont plus élevées car elles intègrent les intérêts et le remboursement du capital. Cela peut donc générer un effort de trésorerie important chaque mois. Cependant, le montant des intérêts diminue à chaque échéance ; il est calculé sur le capital restant dû qui lui-même baisse progressivement. Au fur et à mesure, vous déduirez donc moins d'intérêts de votre revenu foncier et le montant de l'IRPP ainsi que des prélèvements sociaux afférents à votre activité de « loueur » vont augmenter. Cette formule a pour avantages sa simplicité et un coût total peu élevé puisque le montant des intérêts diminue au fil du temps.

Avec le prêt in fine, le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance c'est-à-dire à l'issue du remboursement de l'emprunt. Les mensualités sont donc moins importantes que dans le cadre d'un prêt amortissable car elles ne se composent que de la partie intérêts. Ceux-ci sont calculés sur l'ensemble du capital et sont constants tout au long du crédit. Le coût total du prêt in fine se révèle donc plus important que celui d'un prêt amortissable mais en contrepartie, vous bénéficiez d'une déduction fiscale plus grande.

Le capital quant à lui est remboursé à l'issue soit par le placement d'une somme dès la souscription du crédit (capital qui peut être nanti par l'établissement prêteur en tant que garantie et qui croit au fur et à mesure du temps selon le type de supports de placement qui est sélectionné) soit par la mise en place d'une épargne récurrente ou programmée (versement d'une somme chaque mois sur un produit d'épargne rémunéré, un contrat de capitalisation ou une assurance-vie par exemple).

Le prêt in fine permet aux emprunteurs soumis à l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) de réduire l'assiette de taxation de cet impôt. En effet, le capital emprunté restant identique pendant toute la durée du prêt, il est déduit de la valeur du bien prise en compte dans le passif.

Par ailleurs, le prêt in fine - comme le prêt amortissable - doit faire l'objet d'une assurance. Il faut savoir que le coût de ce que l'on nomme la garantie emprunteur vient également en charge et diminue aussi le revenu foncier tout en assurant une forte protection du conjoint survivant (ou des bénéficiaires en cas de succession).

Enfin, si vous optez pour un programme neuf, vous serez particulièrement vigilant à la date de livraison. D'abord parce que le plan d'investissement que vous avez échafaudé risque de s'en trouver perverti et, ensuite, parce qu'au niveau du financement vous ne disposez que d'une durée limitée (appelée aussi période d'anticipation) pour procéder au déblocage intégral des fonds.